焦點PK臺第五期現(xiàn)場
8月15日，央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，一石激起千層浪，開發(fā)商、專家學(xué)者及各界業(yè)內(nèi)人士紛紛就此發(fā)表意見，一場激辯就此展開，要不要取消期房預(yù)售成為媒體關(guān)注的焦點。
以潘石屹、任志強(qiáng)等為代表的開發(fā)商迅速作出反應(yīng)，反對取消期房預(yù)售。潘石屹認(rèn)為，如果實行現(xiàn)房銷售，一段時期內(nèi)市場上會出現(xiàn)沒有房子供應(yīng)量的情況，這對穩(wěn)定房價不利，世界上沒有一個國家限制期房預(yù)售。任志強(qiáng)更是發(fā)表萬言書直指央行報告邏輯混亂，認(rèn)為期房銷售是必然。
贊成取消期房銷售派則主要是從規(guī)避銀行風(fēng)險和減少交易糾紛等角度考慮。實行現(xiàn)房銷售可以提高開發(fā)商的自有資金比例，降低銀行的貸款風(fēng)險。
北京市消協(xié)副秘書長張明認(rèn)為，一張圖紙、一個沙盤，一個對房地產(chǎn)項目的描述，這個"商品"對消費(fèi)者的傷害是不言而喻的。期房銷售制度種種弊端引發(fā)大量投訴、潛伏著社會不安定因素。以犧牲消費(fèi)者權(quán)益為代價來加快行業(yè)發(fā)展是對消費(fèi)者權(quán)益的不尊重、漠視。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容指出，開發(fā)商反對期房預(yù)售是將風(fēng)險推給民眾，購房民眾看到的所謂期房價格低，實際上是一種幻覺。在現(xiàn)房銷售中，房屋的狀況一清二楚，只要房屋質(zhì)次價高，就賣不出去，價格自然下跌。
就在各界爭論無休無止之際，8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。
事實上，期房銷售還是現(xiàn)房銷售是市場自行選擇的結(jié)果，制度中從來沒有說過只能進(jìn)行期房銷售。象在廣州、深圳等房地產(chǎn)相對成熟的地區(qū)，“準(zhǔn)現(xiàn)房”倍受市民青睞。
既然任由市場抉擇，關(guān)于期房和現(xiàn)房優(yōu)劣的討論便不會結(jié)束，始終讓老百姓感到疑惑的是期房究竟是不是比現(xiàn)房便宜？
為此，11月11日下午1:30-3:30搜狐焦點網(wǎng)地產(chǎn)PK臺將邀請嘉賓對此話題展開辯論，為老百姓細(xì)細(xì)算筆賬，提供參考，以下是現(xiàn)場圖文實錄，網(wǎng)友可繼續(xù)參與投票，焦點網(wǎng)將繼續(xù)后續(xù)報道！
▲ PK嘉賓：
北京建華時代房地產(chǎn)有限公司董事長 莊宗汨
家春秋置業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理 黃嵐
█ 現(xiàn)場圖文實錄
【莫春】：各位網(wǎng)友，大家好！歡迎來到搜狐嘉賓聊天室。
各位搜狐網(wǎng)和焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的各位網(wǎng)友，大家下午好！您現(xiàn)在看到的是我們時隔兩周又再次上演的激烈的PK的現(xiàn)場，今天焦點PK臺鎖定的話題是期房和現(xiàn)房的PK，就是說期房買合算不合算，還是現(xiàn)房買更加合算。
今天也請到了業(yè)內(nèi)的專家和開發(fā)商的代表，先請我們正方介紹一下我們今天正方的代表。
【銀鵬】：各位網(wǎng)友，大家好！今天是我們PK的第五場，PK這個詞在《超級女生》的時候特別流行，我們借用了這個詞但是絕對沒有娛樂的意思，而是真正的觀點交鋒。我們這次的嘉賓是來自家春秋投資顧問公司的黃嵐總經(jīng)理，歡迎您！
【黃嵐】：大家好！
【銀鵬】：我首先對黃嵐總經(jīng)理進(jìn)行一個介紹，他是業(yè)內(nèi)的知名策劃人士，他1993年進(jìn)入房地產(chǎn)市場，已經(jīng)打拼了12年了，他成功運(yùn)作了幾個比較成功的房地產(chǎn)項目，比如楓橋別墅等等一些項目，還有像格調(diào)這樣的項目，打出了人文地產(chǎn)的理念，還有房地產(chǎn)基因工程這樣的理論，黃嵐先生對房地產(chǎn)的策劃、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)都有深刻的理解，待會兒PK的時候我們就能深刻體會到黃嵐對市場的了解，憑借10幾年積累起來的對市場的判斷和洞察力。
【莫春】：剛才介紹正方有一點廣告的嫌疑，就是說有豐富的實踐經(jīng)驗。今天我們反方是說買期房合算，我們請到的是北京建劃時代房地產(chǎn)公司總經(jīng)理莊宗汨先生。
他是1985年畢業(yè)于建設(shè)工程管理專業(yè)，九十年代初就涉足房地產(chǎn)行業(yè)，SOHO現(xiàn)代化城是參與開發(fā)的，之后開發(fā)了藍(lán)寶公寓，現(xiàn)在在做一個大盤。同樣有很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，同樣對現(xiàn)房和期房也有深刻的理解。
今天我們PK的主持，依然是由我新聞中心的莫春和新聞中心的銀鵬擔(dān)任。我們分為兩組，一組是和黃嵐先生一組，是認(rèn)為期房不合算的，一組是我和莊宗汨先生這一組，就是認(rèn)為期房合算。
我們也請到了五家媒體，北京青年報、新京報、北京晚報、北京晨報，和北京娛樂信報的記者。同時還請到北京師范大學(xué)土地資源管理專業(yè)的大學(xué)生們。
有關(guān)期房和現(xiàn)房的討論應(yīng)該說延續(xù)了很長時間，主要是央行金融小組8月份出臺的報道，叫做2004年中國房地產(chǎn)金融報道中建議建議取消期房預(yù)售的制度，之后建設(shè)部作出回應(yīng)，目前我們不取消期房預(yù)售制度。
最近我們看到有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者在撰文，其中有一些非常值得我們關(guān)注的話，就是說民眾看到的所謂期房價格低其實是一種幻覺。是不是幻覺呢？今天就成為我們第一輪PK的話題，請兩位嘉賓在題板上寫出期房便宜還是不便宜。
在兩位嘉賓寫題板的時候，我們也看看在網(wǎng)上投票的結(jié)果，我們之前在網(wǎng)上做了投票，讓網(wǎng)上參與，一個問題是你認(rèn)為期房真的便宜嗎？
【銀鵬】：我這邊宣讀一些網(wǎng)友的聲音，我們這個調(diào)查是，您認(rèn)為期房真的便宜嗎？選擇便宜占14.71％，不便宜的占60.97％，還有一部分選擇說不清楚。
【莫春】：也就是占到絕大多數(shù)的網(wǎng)友認(rèn)為期房不像看到的那么便宜。
【銀鵬】：這邊我們也說一下，感謝網(wǎng)友的參與。因為我們五期以來的PK都是提前做了調(diào)查和網(wǎng)友的投票，在搜狐的頁面上都有入口，前幾期的PK都得到廣大網(wǎng)友的響應(yīng)，網(wǎng)友在這個過程中可以隨時給我們投票，也可以隨時發(fā)表你們的意見，包括向我們嘉賓提出質(zhì)疑，我們選擇有代表性的觀點在這里與大家進(jìn)行交流。
【莫春】：我們現(xiàn)場開通了投票，現(xiàn)在支持莊宗汨買期房合算這一派比例占到33.86％，支持黃嵐買期房不合算派占到66.14％，從現(xiàn)在的情況看應(yīng)該說大多數(shù)網(wǎng)友是支持買期房不合算這一派的。
兩位嘉賓寫好了題板，請同時亮一下。
先請我們正方的嘉賓說一下，我看正方寫的是期房其實未必便宜，他來解讀一下這個未必便宜。
【黃嵐】：剛才網(wǎng)上的調(diào)查其實也看出來了，網(wǎng)友對期房的警惕性是比較高的，期房實際上最大的誘惑點就是價格，但是這個價格我們認(rèn)為實際上是一種表象，因為價格的因素對于客戶而言只是針對一套房屋的時候有效，房地產(chǎn)的商品價格實際上綜合價格，對客戶報會報起價、均價。
第二，所謂價格低，實際上在于你買的是期貨，作為一個期貨的價格是預(yù)計市場未來空間，比如今天買的可能是未來三年、四年才交，我們這里有很多因素，這些如果考慮進(jìn)去之后有時候未必便宜。
【莫春】：請反方再亮一下題板，就一個字“低”。我覺得莊總在寫這個字的時候也是躊躇很久，您來給我們解釋一下。
PK第一輪：期房便宜不便宜？
【莊宗汨】：剛才黃總講了覺得是未必便宜，我可以告訴大家一定便宜，為什么？房地產(chǎn)是一個特殊的商品，這個特殊的商品體現(xiàn)在人們居住上本身的需求，這個和一般的使用功能沒有什么區(qū)別。
還有另一層意思，就是說價值量最大，無論單位價值還是從一套房子來講，對于家庭每個人的生活來講，都是最大的資金投入。
說投資也好說什么也好，無論如何都是家庭最大的開支。在這種情況下如何在最好的一個時機(jī)進(jìn)入買一個比好的商品，同時又獲得一個比較好的回報。在這點上我和黃總有比較大的分歧：
第一，資金是有價值的。這個資金實現(xiàn)價值體現(xiàn)在房屋上，也就是期房和現(xiàn)房上這個資金的實現(xiàn)價值必須要體現(xiàn)。如果否定期房和現(xiàn)房的價格差異，實際上我覺得從這個角度上講是否定資金的實現(xiàn)價值，這是站不住腳的。
第二，期房和現(xiàn)房之間的價格差有多大。包括投入資金的成本，我還要說一點，可能黃總忽略了一點，土地的增值。土地是一個稀缺資源，我們國家講中國國情的時候都會講到一點，就是說地大物博、人口眾多、人均資源少。人均資源少這是我們的一個國情，我們國家的人口確實眾多。
土地的稀缺性必然導(dǎo)致在市區(qū)在城市中心區(qū)土地地價高速增長的趨勢，也就是說你買期房的時候你投入資金的時候，你的財務(wù)費(fèi)用、財務(wù)成本，就是說你存在銀行的存款利息，和土地增值的速度是不能相提并論的，這一點的差異是巨大的。
我這里有一個表，這個表數(shù)據(jù)來源是搜狐焦點網(wǎng)，我可以給大家念幾組數(shù)據(jù)，我分了東部、南部、西部、北部，各挑了五項。SOH現(xiàn)代城，期房價8千2，價格的時間是2003年1月，現(xiàn)房價是1萬2千5，價格時間是2005年3月份，漲幅52％。這個漲幅決不是說房子本身在升值，我們干房地產(chǎn)的非常清楚，房子本身從建房那天起就一定是貶值的，為什么？固定資產(chǎn)在折舊，房屋使用年限在縮短。
為什么在增值，是周圍配套設(shè)施的完善，導(dǎo)致土地大幅度增值，因為我們土地和房屋是一個整體，它價值的體現(xiàn)肯定在地面的房子上，從此得到的一個漲幅。實際上漲了52％已經(jīng)抵消了很多貶值的因素在里面。
環(huán)保中心也是漲得過快、過高了，這兩個是比較極端的，我并不是說支持一定要漲那么高，但是我們離不開現(xiàn)實的觀點。每個人都希望最好買現(xiàn)房跟買期房的價格一樣，但是愿望歸愿望，現(xiàn)實歸現(xiàn)實。
珠江綠州，期房價5千1，價格2004年9月份，現(xiàn)房價格6千5，價格時間2005年11月份，漲幅27％。國美第一城也是漲幅19％。
后面就不一一列舉了，這個表如果方便的話可以作為資料放上去，包括南部、西部、北部，西部我說兩個比較大的，像遠(yuǎn)洋山水，期房價4千5，價格時間2004年1月，現(xiàn)房價5千7，價格時間2005年，漲幅26％。
我們考慮通脹因素、考慮財務(wù)成本，無論如何是跟不上這個漲幅的速度的，對于客戶來講結(jié)論只有一個，期房銷售的時候進(jìn)入買賣�？赡苜I的時候還不是挑講誠信的發(fā)展商，我希望大家在選擇品牌的時候還是要慎重的，該做的事情還是要做。
【莫春】：好，可以看出來我們今天反方表現(xiàn)的非常充分，以數(shù)據(jù)來說話，莊總拿了厚厚的一摞數(shù)據(jù)。
【黃嵐】：莊總講的數(shù)據(jù)應(yīng)該說沒有錯，但是這個數(shù)據(jù)據(jù)此說期房比現(xiàn)房更加實惠我覺得還未必，因為這有兩個問題。
第一，剛才莊總提到了土地的升值。我覺得土地的升值歷史的發(fā)展肯定是這樣的，這個不用爭論了，但是我們現(xiàn)在討論是對消費(fèi)者而言期房和現(xiàn)房，消費(fèi)者買現(xiàn)房的時候這個土地的升值，開發(fā)商買這塊地已經(jīng)算成本了。
第二，剛剛提到個案的升值只是表價的價值，不是真正意義的價格。開盤的價格肯定是5千、6千，收盤的價格可能賣了7千、8千，這是發(fā)展商的策略。
第二，這是供求關(guān)系決定的，當(dāng)消費(fèi)者購買這個房屋的數(shù)量多于開發(fā)商供應(yīng)數(shù)量的時候價格必然會上升，這個博弈過程消費(fèi)者是被動的，因此這個價格是被操縱起來的，不能真正反映價值。
商品房的價格必須在二手市場體現(xiàn)出來，一手房即便是從5千升值到1萬5，但是如果在二手房上反映不出來也沒有意義。
我可以舉個例子，個案的操作也就是一年、兩年，應(yīng)該看近期周期。怎么看？比如我們1993年開始賣的熱潮，到1994年、1995年宏觀調(diào)控之后，那個階段北京價格是怎么表現(xiàn)的，大家可以看到，二手房的轉(zhuǎn)讓價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房的標(biāo)準(zhǔn)，租金也就是從十幾美金攀升到二十幾美金。
房地產(chǎn)大的經(jīng)濟(jì)周期可能時間更長，不是一個個案在項目運(yùn)作過程中從開盤到封盤的過程，可能是五年、七年或者十年的時間振蕩，所以這個資產(chǎn)價值的評估也不能以資產(chǎn)表面上的價格說明問題。
再比如說剛才提到SOHO現(xiàn)代城，的確開盤的價格是比較低的，這顯然是政策，其實價格低的時候反而賣得不是太好，但是通過種種運(yùn)作之后價格越高反而賣得更好。但是收盤之后租金價格卻反映出了一路下跌，今天我所知道的三居室的租金價格目前是7千到8千，可是剛封盤的時候三居室租金價格是1萬5左右，到現(xiàn)在建外SOHO的租金回報也是一個問題。
我們講一個房地產(chǎn)項目所謂的升值來源于兩點，一個是怎么在二手市場上反映出來，如果二手市場反映不出來在一手房即便上是買了很高價格的房屋未必體現(xiàn)出價值來。
第二，租金市場能不能體現(xiàn)出回報。即便是這兩年、三年租金比較高，因為很多高檔樓盤前三年、五年的租金價格都很高，但是隨著同類型產(chǎn)品的大量供應(yīng)之后，市場供需發(fā)生變化之后，租金價格會有變化。
我認(rèn)為在所謂期房價格當(dāng)中也含有一定的性質(zhì)，對于消費(fèi)者而言要尤其注意，我不是一味地說買期房不好，但是如果僅僅從價格方面表面考察期房和現(xiàn)房的差別的時候，我倒建議兩者之間要做一個比較。買現(xiàn)房固然價格比買期房的時候價格高一些，如果買現(xiàn)房比買期房還低了你也不會去買，但是這個高有高的道理。
第一，入住可能就有把握了，也許買的是現(xiàn)房，但是在今年可能這個月就能入住，對于消費(fèi)者而言買這樣的項目安全性就不用說了。
第二，價格水平和租金水平是可以馬上反映出來的。因為是現(xiàn)房應(yīng)該租金是在市場反映得出來的，我覺得對消費(fèi)者的信息會更加準(zhǔn)確一些。
【莫春】：剛才正方至少有一個觀點印證了，黃總說現(xiàn)房應(yīng)該比期房價格高一些否則這個項目就死掉了，那就是同意了我們這個觀點，這一輪您認(rèn)為期房比現(xiàn)房的價格是低的，這點您是同意的是吧？
【黃嵐】：這里有一個誤區(qū)在哪兒，你不能簡單的從價格說有沒有信譽(yù)在里面，你買現(xiàn)房的價格和買期房的價格只是在絕對值上是有差別的，但是相對沒有什么差別。
現(xiàn)在來說期房的價格制定的時候我認(rèn)為是發(fā)展商價格操作的結(jié)果，不是市場反映的價值，所以消費(fèi)者不能沖著便宜去買，這是發(fā)展商的一個我不能說是圈套，但是是一個策略。他往往是利用價格低來吸引大家買期房，降低開發(fā)商開發(fā)的風(fēng)險，所以才采取了這樣一個價格策略。
當(dāng)市場上出現(xiàn)了預(yù)售制的時候，期房自然會推出來合理的政策背景，自然不同的階段推出產(chǎn)品的價格是有差別的。但是今天看到，我覺得不能從簡單的開盤到收盤看價格高低，而應(yīng)該看究竟值不值這個價格。表面從高低看不出真正的價值，作為消費(fèi)者買的是值的產(chǎn)品而不是價格高低的產(chǎn)品。
【銀鵬】：我們黃總一直在講，開發(fā)商的價格合謀，就是低開高走。
【莊宗汨】：黃總是做顧問服務(wù)的，我是做開發(fā)商的。這里面黃總也講了開發(fā)商銷售的策略，就是低開高走。低開意味著什么？就是開發(fā)商低開，這一點黃總已經(jīng)承認(rèn)了。關(guān)鍵就是說高走走到什么程度，我可以講作為一個開發(fā)商來講前期的投入量是非常巨大的，從價格來講，大家都明白價格是由供求關(guān)系決定的。但是從另一點來講，影響價格的因素還有一點，就是成本，你說拋離成本來談價格我覺得是不可能的。供求關(guān)系本身是一方面，成本是另一方面。
為什么開發(fā)商期房的時候銷售價格便宜，現(xiàn)房的時候價格高？因為作為開發(fā)商來講也有一個成本。但是從另一個角度來講，我還是強(qiáng)調(diào)土地的增值速度，實際上大家已經(jīng)有目共睹，以北京為例，陸續(xù)公開招標(biāo)拍賣的土地地價的增值幅度是多少，和原來周邊地區(qū)已開發(fā)項目的成本不構(gòu)成對比的條件。
以清河為例就是這樣。我們往回倒退一下，5千多如果是毛坯房，減去成本，減去市政配套，減去財務(wù)費(fèi)用，我估計成本不超過4千多元錢，也就是說可能有不到20％的毛利，扣掉稅金，扣掉其他的，一平米可能四五百元的毛利。
假設(shè)說3850土地費(fèi)用加上市政配套、社區(qū)配套，加上建材成本，我說他的成本，考慮財務(wù)費(fèi)用，因為一次性投入最大，我們至少給他算兩到三年的財務(wù)費(fèi)用，他的成本可能就要6500到7000，你說他的房子賣多少錢？我想不會低于7500，最后應(yīng)該平均下來8000以上。
也就是說賣到這種價格水平和原來的土地沒增值之前的收益差不多，也就是說實際上大家現(xiàn)在已經(jīng)看到了，在這個地區(qū)正在銷售的樓盤提價的速度非�？欤耙魂囄胰マD(zhuǎn)了一圈，有6千多，有直逼7千去的，這意味著什么？實際上告訴大家土地增值的速度非常快。
假如說站在客戶角度上講，站在我們想買房子人的角度講，我是買期房合適還是要等到現(xiàn)房。剛才黃總講不是因為房子增值，是因為開發(fā)商怎么樣，這個東西一家開發(fā)商、兩家開發(fā)商是控制不了的，不可能主導(dǎo)市場給市場定價。正是由于土地成本的快速增長，導(dǎo)致人們的預(yù)期對未來判斷的一個決定，大家說我一年前在那兒買房子可能4千多就買到了，現(xiàn)在買可能5千多，等華潤開發(fā)出來我得花8千元去買，你說他買期房還是買現(xiàn)房。
這里面我覺得撇開開發(fā)商怎么操作這個不談，為什么？基本成本在那兒，我們只要相信一點且不會賠錢，咱就說打平手也不會去賣4千多，為什么？他還要向國家交稅呢，比方說6千元的房子，5.5的營業(yè)稅，他就要交300多的稅，你說這個差價怎么來，利潤從哪兒形成？
我覺得很重要的一點，我們面對現(xiàn)實情況，現(xiàn)實情況是什么？市場的供應(yīng)和巨大需求之間有一個缺口，供求關(guān)系本身有矛盾。
第二，成本因素。無論是現(xiàn)在拆遷，大家也知道拆遷的難度有多大，被拆遷戶現(xiàn)在的拆遷補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2年前。
我舉個例子，在國貿(mào)地區(qū)過去拆遷大概可能7、8千元就下來了，現(xiàn)在1.2萬依舊拆不動，你說成本不在增長嗎？也就是說最大頭的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地地價都在快速的增長，你說房價不漲？我有點兒看不懂，就不合理了嘛。
也就是說你的價格構(gòu)成主要因素，供求關(guān)系和你的成本構(gòu)成因素都導(dǎo)致推動你在漲價，就算你開發(fā)商再有良心說漲價因素消化20％，已經(jīng)很不錯了。我是一個比較現(xiàn)實的人，就是說那些高舉著旗幟、高喊著口號，沒有意義。我們得面對現(xiàn)實，如果說哪位先生告訴我說，這個期房比方說賣6千，蓋成現(xiàn)房了還賣6千，那我贊同黃總的觀點，這個項目多半出問題了。
【莫春】：黃總還是要反駁一下是吧？
【黃嵐】：對。
剛才莊總也提到了開發(fā)商的成本問題，開發(fā)商的確現(xiàn)在的成本比以前加大了，土地成本和拆遷成本一次性投入，但是反過來站在消費(fèi)者的角度說，他買期房也是對成本一次性投入，這里也是成本非常大的，而且他這個成本風(fēng)險是無法控制的，因為他畢竟買的是期房，這點對消費(fèi)者尤其是安全問題，這個下面再談。
最重要還有一點，剛才談到了買期房和買現(xiàn)房有沒有差別的問題，其實現(xiàn)在大家看到的差別就是價格上，純粹以價格上的高跟低來看，我認(rèn)為消費(fèi)者有一點沒有注意到，我們知道商品房在中國大陸的使用年限是有年限的，70年。70年是從開發(fā)商購得土地使用起算下來，但是到消費(fèi)者手上這70年就打折扣了，房子蓋3年到5年，也就是說從開發(fā)商預(yù)售的第一天開始買這個房子，你可能使用的年限未必是到70年，而我如果買現(xiàn)房，我買的是多長時間用多長時間，雖然我價格高了但是我使用年限是一樣的。
【莊宗汨】：我更正一下，黃總這個觀點嚴(yán)重錯誤，為什么？按我們現(xiàn)行的土地出讓制度和管理辦法，從簽訂出讓協(xié)議那天起計算70年時間，不以買現(xiàn)房和買期房來劃分，買現(xiàn)房依舊是按簽訂出讓之日起來計算70年使用時間。
【黃嵐】：我正是要提醒這一點，我可能買現(xiàn)房的時候我使用年限就是只剩下不到70年。
【莊宗汨】：你買現(xiàn)房比如說剩68年，2年建設(shè)期，買現(xiàn)房也是68年，買期房也是68年，這個沒有變化。
【黃嵐】：但是我這68年，我買期房是提前花了2年的時間買了68年的使用權(quán)。
【莊宗汨】：從價值上是可以換算的，對于消費(fèi)者的投入可以折算成資金量的多少。
【黃嵐】：對，但是這里我要提出一點，我買現(xiàn)房的時候是買實實在在的使用年限，買期房的時候我可能提前去買了一個，因為我要供兩年、三年的樓，按揭也好一次性也好，因為只有在我入住才能使用，入住的時間有可能是3年，也有可能是5年，但是我現(xiàn)在買現(xiàn)在使用，買期房的時候我可能是買了未來的期貨。
【莫春】：黃總的意思是說不要眼看現(xiàn)在的價格，要跟整個房屋70年相比看合算不合算。
【黃嵐】：我現(xiàn)在買現(xiàn)房價格最高，我認(rèn)為也是值得的，從這個使用年限上就不一樣。
第二點，最重要的地方，剛才我提到的，這個時候肯定這個房屋的價值就有標(biāo)準(zhǔn)了，因為進(jìn)入現(xiàn)房了，進(jìn)入現(xiàn)房了就可以進(jìn)入二手市場了，價格、價值的反映就可以出來，這個時候買就更加安全、更加踏實，有的項目物有所值，的確值這個價錢。
【莊宗汨】：我實際工作當(dāng)中碰到的情況是這樣的，對于投資型的客戶也就是說比較有前途，買房子的時候?qū)r格的敏感度相對弱得多。而對于真正居住的和有實際居住需求的，不管是白領(lǐng)也好、工薪階層也好，他對價格非常敏感。這一點是我實際工作當(dāng)中跟客戶談的過程中有切身體會的，像黃總剛才說的，比如說現(xiàn)房這些因素我可以考慮回避風(fēng)險我就買現(xiàn)房，對于投資型客戶來講，比如像大量外地的客戶進(jìn)入北京買房子，可能山西的、山東的，據(jù)我所知潘總接近50％是山東、山西兩省的人買房子，對于他們來講價格明顯的不敏感，但是對于可能我們年輕人，大學(xué)畢業(yè)生可能畢業(yè)三五年，剛剛有一點積蓄，買房子還要靠父母資助的，我們的價格很敏感。甭說一萬兩萬，兩千、三千都是錢，我都要計較、都要討價換較，從這個角度來說期房從價格體系上具有明顯的優(yōu)勢。
因為什么？假如說同樣這一棟樓，我就看好這個項目，假設(shè)說，我也看好這個戶型了，你說讓我現(xiàn)在買，比方說剛剛有了期房，我看圖紙，我買，如果是5千元，可能到竣工交付使用的時候變成6千5，對于工薪階層對于這樣的群體來說我想絕大多數(shù)還是愿意買期房，因為價格漲幅不是他工資漲幅能夠支撐得上去的。
所以我覺得我們談了期房跟現(xiàn)房，包括購買的群體也是分開的，因為對于投資型客戶，對于有錢的，包括那些比如說買別墅的，一掏幾百萬，五百萬、六百萬，說實話對一千塊錢、兩千塊錢的單價根本不敏感，他追求就是我就要最好的，我就要追求最舒適的，價格對他絕對不是第一因素，但是對于絕大多數(shù)人來講價格是決定購買房子的第一決定因素。
【黃嵐】：剛才莊總講了一個別墅的例子我覺得很好。我對莊總總結(jié)一下，莊總的意思就是說買高檔房屋是現(xiàn)房比期房好，他說高檔房屋客戶的資金實力比較雄厚，價格不敏感，這樣的現(xiàn)象比較多。
【莊宗汨】：確實有一部分從投資的角度來講，因為本身他也不在北京，他很難了解這個項目到底進(jìn)展如何，他避免操那份心，我也別提心吊膽的，我就找現(xiàn)房買，如果有現(xiàn)房我就掏錢買現(xiàn)房，價格高低對我來講無所謂，確實有這樣的客戶。因為我蓋的房子有高檔的，也有普通商品房，兩者判斷的依據(jù)截然不同，因為普通商品房這邊來講，價格就是他決定的第一要素。可能你們都沒想過，我碰到那么幾個客戶，總價差一百元錢，非要跟我見面談。并不是我說他為這一百元錢怎么著，而我得到一個什么信息，在這個客戶群體當(dāng)中他確實是靠我日常生活節(jié)省得來的錢，非常珍惜，非常不容易。
實際上另一個角度告訴我，好好把房子蓋好，給人家好產(chǎn)品，給人提供良好的服務(wù)，人家不容易。
當(dāng)然，對于高檔商品房來講，依舊是買期房的人多，為什么？真正到現(xiàn)房的時候我們會發(fā)現(xiàn)沒剩幾套房子，也就是說高檔商品房存在買現(xiàn)房的群體，但是量還是少。畢竟誰對價格不敏干啊，能省點兒錢誰不愿意省點兒錢啊，都愿意省點兒錢，畢竟有的人覺得在價格和風(fēng)險之間我選擇回避風(fēng)險。這個風(fēng)險是什么呢？因為我蓋房子過程當(dāng)中總有客戶在問你能按期完嗎？你能按先期承諾實現(xiàn)嗎？你會不會變更啊？總有擔(dān)心的地方，買現(xiàn)房就沒有了，我買的就是這個，這個就是現(xiàn)狀。
我剛才表述一下黃總在有意的曲解我的意思。
【黃嵐】：不過莊總剛剛也提到了一個風(fēng)險的問題是客觀存在的，只不過對于高檔客戶來說，寧愿選擇規(guī)避風(fēng)險買現(xiàn)房。莊總的意見是說，對于工薪階層來說可能買期房更加核算，價格便宜。我認(rèn)為相反，對于工薪階層來說買現(xiàn)房更安全，現(xiàn)在目前來說，我們講北京的市場，不要說其他的地區(qū)，我們就說北京市場，入住之后的糾紛機(jī)會是頻繁發(fā)生，只是量多量少的問題。最近還出現(xiàn)了集中的投訴，排隊投訴開發(fā)商，其實這都是期房惹的禍，如果期房當(dāng)中消費(fèi)者一味的被價格所迷惑，我們剛才說價格低其實就是幻覺，因為消費(fèi)者要算一個很實實在在的賬，你花兩年、三年的時間買到價格便宜要付出什么樣的代價？
首先，你要把現(xiàn)在購買這套房屋的成本一次性的投入進(jìn)去，無論是按揭還是一次性付清，這筆錢是交給了發(fā)展商，等于說拿這筆錢是給發(fā)展商規(guī)避風(fēng)險，開發(fā)商高誰規(guī)避呢？是靠市場，你能賣出100％、80％，還是50％，開發(fā)商是不能承諾的。目前表面來看我們樓盤賣得很好，是在這個周期內(nèi)是需求量非常旺盛。不要忘記，我們也曾經(jīng)有過很多房屋賣不過去的，有很多房屋到現(xiàn)房賣不出去，在那個經(jīng)濟(jì)周期出的現(xiàn)象是不能規(guī)避的。就像北京、香港的牛市和熊市，很多人是負(fù)資產(chǎn)，你當(dāng)時買的價格比現(xiàn)在還高，曾經(jīng)香港就有這種現(xiàn)象，很多家庭都是負(fù)資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)不好的情況下很多人就要跳樓了，所以不要看現(xiàn)在表面經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)這個市場是要看幾十年的。
所以買期房和買現(xiàn)房要看。
另外，你買的期房，我講了，不單純是你這個樓的現(xiàn)房，有可能你買的還是期房社區(qū)，就是你把這個樓買了現(xiàn)房，表面這個樓竣工了，依然存在著遺患，所以對于消費(fèi)者是控制不住的，等于你把這筆錢開發(fā)商，開發(fā)商去蓋房子，說是有合同，但是合同中未必對消費(fèi)者是很公平的。所以這個過程中，他真正到現(xiàn)房的時候有很多的問題，更糟糕的是規(guī)劃也變了，在種種規(guī)劃變的前提下土地成本是有相應(yīng)改變的。
比如說，當(dāng)然這種情況少了，前面是綠地或者說一塊什么環(huán)境，開發(fā)商最后也架了一個樓上去了，可是他價格又上去了，消費(fèi)者這個時候合算嗎？當(dāng)然現(xiàn)在政策比較規(guī)范，這種事少了，過去這種事很多的，消費(fèi)者買房子的時候不確定因素非常多，因此表面上的價格低是未必的，何況我還強(qiáng)調(diào)價格是被做出來的，因為這個價格是封閉的，他只是相對于這些房屋來說，實際上我們說房地產(chǎn)商品是一套房子一個家各，我們講起價、均價也好消費(fèi)者是不明白的。比如說我均價是8500，但實際上價格是千差萬別的。
而且價格暗箱的東西特別多，真正的價格是多少你未必知道，這是操作問題，你要購買的風(fēng)險是很大的。
【莫春】：在兩位嘉賓激烈的PK當(dāng)中也有很多網(wǎng)友發(fā)來了PK，我們也在這些評論當(dāng)中分為正方的后援團(tuán)和反方的后援團(tuán)。
有位網(wǎng)友發(fā)來這樣的評論，說從算賬來說期房合算，但是有風(fēng)險。所總價低了，收費(fèi)和貸款都低了，購房門檻低了，按照有關(guān)規(guī)定和正常的工期，期房的交房期不影響超過一年，及時延期交房也有違約金的保證，誰能保證現(xiàn)房的質(zhì)量？現(xiàn)房的產(chǎn)權(quán)證就能辦得快嗎？這是認(rèn)為買期房核算的后援團(tuán)。
【銀鵬】：我從這里也挑了挑支持我們觀點的網(wǎng)友評論。
他說這其實不是期房和現(xiàn)房哪個便宜的事，而是花錢就要買一個自己放心的產(chǎn)品，期房出了那么多問題買房人找誰理論，即使現(xiàn)房貴一點，但挑的是現(xiàn)貨，他心里舒服。
【莫春】：我們網(wǎng)友也發(fā)來不同的評論，我們之所以PK讓嘉賓經(jīng)過多輪的交鋒，是因為在合算不合算當(dāng)中價格肯定是一個非常重要的因素，我們也知道之前北京的主流媒體《新京報》做過非常大篇幅的期房和現(xiàn)房的比較，今天我們正好也請來了《新京報》的資深記者張學(xué)東，從您算賬的角度來看哪種更合算？說說您的觀點。
【《新京報》記者張學(xué)冬】：其實關(guān)于合算不合算我們算過一筆賬，基本期房變現(xiàn)需要這個房屋的價格提高18％，就是說很簡單我算過一個，均價8千的房子，買50平米是40萬，如果變現(xiàn)2年需要付3.5萬的按揭款，還有這兩年相同成本的房子供應(yīng)價格，如果8千元的房子，我們按一個月1千5，2年下來也達(dá)到了3.5萬，如果千房變現(xiàn)需要多交7萬1元，這樣銷售價格達(dá)到9千多才能平衡。但是這種房子畢竟很少，大部分產(chǎn)品上漲幅度達(dá)到18％很少，一般是15％到16％。
上個月北京房管局發(fā)了一個文件，上漲的幅度并沒有達(dá)到18％的幅度，所以大部分來說從期房變現(xiàn)很難達(dá)到。比如說期間的按揭款還有租房的價格，你必須考慮到租房這兩年也要花錢的，即使這兩年房子租出去也是掙錢的，意思是一樣的，所以應(yīng)該整體考慮，我們認(rèn)為有一部分收益比較高一些，但是大部分期房變成現(xiàn)房很難取得贏利的。
期房的制度取消不取消，其實是學(xué)了香港應(yīng)該是1953年，當(dāng)時香港的房價特別緊，需求龐大，當(dāng)時霍英東，他提出分期付款賣房子，當(dāng)時得到了很多開發(fā)商的響應(yīng)。但是中國在引進(jìn)期房銷售制度的時候，并沒有引進(jìn)期房銷售的監(jiān)管政策，以及開發(fā)的新的政策和新的問題，但這些都沒有得到很好的重視，所以糾紛是非常多的。
而且發(fā)展到這個階段的時候，其實我國大陸賣期房這個政策更主要的一點是房地產(chǎn)起始階段政府是扶持政策，當(dāng)時就是為了降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，大量的商品房迅速的推向市場，大家到了這個階段市場逐漸規(guī)范，而且開發(fā)商已經(jīng)占有一定主導(dǎo)的時候，期房這個政策應(yīng)該是怎么做好規(guī)避應(yīng)該是提到一個層面上來。
【銀鵬】：張學(xué)東在里面提到一個問題，就是租賃成本，買期房會涉及到一個租金，不管是自己要租房子還是租出去都有一個成本在里面。不知道莊總這邊怎么回應(yīng)？
【莊宗汨】：我沒太聽懂他說的。
【《新京報》記者張學(xué)冬】：最簡單的以8千元按平米為價格，50平米的房子，總價是40萬。如果按揭貸款的話，這兩年你要多交按揭款是3.5萬，同時這兩年期間你要租房子，如果按8千元的房子來看，我們租賃價格按一個月1千5，兩年下來也是3萬多，整體價格就是7萬元。
【莊宗汨】：我想說一點首付不是20％嘛。
【《新京報》記者張學(xué)冬】：你多交兩年按揭款啊，已經(jīng)接近3.5萬了，你租賃房子的價格也差不多了。
【莊宗汨】：算租賃不合理，難道說過兩年買房子，這兩年你不租房了嗎，這租房子不應(yīng)該算在買房子的成本里。
假設(shè)說這個房子是2年以后交付使用，和你2年以后買房子，現(xiàn)在這兩年是不是都要住房子，本身你的住房需求按道理講你應(yīng)該買現(xiàn)在是現(xiàn)房的房子，也就是說這個租房子本身并不因為你買期房和買現(xiàn)房而發(fā)生，而是說本身你就要發(fā)生，這個成本算在這里面了，被合理。
這是一個偷換概念的事，為什么？我們談的是同一項目的期房和現(xiàn)房。
【黃嵐】：不是同一項目。
【莊宗汨】：假如不是同一項目就不存在期房和現(xiàn)房的問題了，為什么？你拿這個項目的期房和這個項目的現(xiàn)房有可比性嗎？不是一回事。
【黃嵐】：我認(rèn)為買任何樓盤的期房都相對表面便宜一點，你的意見是買期房，但是我買市場的現(xiàn)房好像價格貴一點。
【莊宗汨】：那他的計算更有問題了，你買現(xiàn)房的價格就不是買期房的價格，我現(xiàn)房的價格本身比那個高，你拿高的東西再去算資金投入的成本，現(xiàn)房一次性付清了吧？
【《新京報》記者張學(xué)冬】：不是啊，按揭。
【莊宗汨】：我認(rèn)為這個差價不存在啊。
【莫春】：可能莊總的意思是說，你如果算買房變現(xiàn)的話，就應(yīng)該算期房買房變現(xiàn)和買這個現(xiàn)房變現(xiàn)，是這兩個相比看哪個合算。
【莊宗汨】：你把別的揉進(jìn)來不對的。
【莫春】：這是引入了一個算法，你是說我們?nèi)绻I房之后再把房子賣出去哪個合算，我覺得這個是各有各的觀點。
【黃嵐】：我覺得這里還是可以探討一下的，實際上剛才這個算法是說如果買期房期房中相關(guān)的成本算進(jìn)來了。
【莫春】：但是這個成本是不是都合理的？
【黃嵐】：應(yīng)該是合理的。怎么合理？說我自有的房子我是有收益，但是我期房是沒有收益的，而且還支出。
再者一點，說這兩年按揭我預(yù)交了，因為我買的是2年后的期房。
【莊宗汨】：我再說一點，我們學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的時候有一點很重要的，就是機(jī)會成本，如果把機(jī)會成本的概念引入的話這個賬更算不清楚。假如你買房子的錢、買房子的款不去買房子，我租房子，我把買房子的錢用于其他投資，我可能收益更高。因為你現(xiàn)在談的是投資問題，就是說你要把它變現(xiàn)，你要把它賣掉，我換句話說我不投資房產(chǎn)，我干別的，是不是有更高收益的可能性。如果存在這個，我覺得你的立論就有問題。
【黃嵐】：我們講收益不是主要的出發(fā)點，只是說相關(guān)的會受到影響。
【莊宗汨】：我最反對的一條是什么，說租房的成本要算進(jìn)去，咱說我不買期房，我也不買現(xiàn)房，但是我要解決住的問題我是不是要租房，就是說這個費(fèi)用是你生活需要本身需要支出的，并不是說因為你買期房或者買現(xiàn)房增加的費(fèi)用。
【黃嵐】：這是因為選擇買期房和選擇買現(xiàn)房發(fā)生不同的成本。
【莊宗汨】：肯定不同，你買現(xiàn)房一次性本價高，投入大，他說我買期房也是按揭，買現(xiàn)房也是按揭，如果兩個都是按揭，那利息那個東西根本就不存在，兩個是同樣的情況下，假設(shè)天氣都是一樣的，約束條件是一樣的，兩個怎么會形成利差呢，不可能啊。買現(xiàn)房也是付按揭，按揭也是那個利率，買期房也是按揭，也是那個利率。
【莫春】：這輪討論特別激烈，我們剛才在場的學(xué)生我看也是竊竊私語，有一些話要說，請一個代表簡單的說兩句。
【北師大學(xué)生】：我覺得剛才《新京報》的記者同志也說這個問題，其實我們是買期房劃算還是買現(xiàn)房劃算，什么叫劃算呢？就是整個過程中你獲得的收益減去你的成本是大于零的，至少是等于零的。今年買期房和兩年后買現(xiàn)房，之間我們肯定會投入成本的，一個成本是有首付，首付本身占用資金，戰(zhàn)勝利息，另外還有付按揭，這是一個成本。還有一個成本，因為現(xiàn)在沒住的房子，你得付租界，租房，這塊叫機(jī)會成本，因為你付了款卻沒有享受這個房子帶來的好處，所以你現(xiàn)在必須租房子，租金也可以算進(jìn)去。
總的成本有三塊，一塊是首付，及帶來的利息。第二個是按揭，第三是兩年你需要付的實實在在的租金。
什么是收益呢？誰也不是傻子，不會把錢白白投進(jìn)去，我沒得到任何收益，這不可能。收入就是，現(xiàn)在買的期房如果是8千元，可能2年就是1萬，你這收益就是2千。問題是如果房價上漲很快，增值的速度非常高，很可能就是賺的，如果市場比較簫條，需求不是很旺，供給偏大的話，房價上漲的速度很慢，很可能你的成本入不敷出，這種情況下你可能投資買期房不劃算。
相反，如果房屋上漲很快，像利率現(xiàn)在不是最高的，現(xiàn)在我們宏觀調(diào)控的周期、通貨膨脹率不是很高，所以我們利率不是很高的情況下?lián)Q句話說你成本是比較低的�，F(xiàn)在房價上漲的速度你是目瞪口呆，這種情況下收益是較高的，那現(xiàn)在買期房是很劃算的事情。
另外，我覺得剛才雙方辯論還忽略了一個非常重要的地方，如果我們假設(shè)一種情況，我們現(xiàn)在所有人都不買期房，或者說取消期房制度，那將會變成什么后果呢？所有的顧客都會買現(xiàn)房，就是把現(xiàn)在可能買期房的那部分人變成買現(xiàn)房，把可能提前的需求往后推了，就會形成一種爆發(fā)的效應(yīng)。這種效應(yīng)爆發(fā)出來的時候，房價會不會上漲，房價漲到什么程度就很難說。而供給這方，相對穩(wěn)定，供給是剛性的，需求可能短時間急速放大，這時候上漲多少不固定。
《新京報》做的調(diào)查卻忽略了這點，這個是動態(tài)的，你沒有考慮到期房變成現(xiàn)房的時候，現(xiàn)房的價格會不會因為這部分消費(fèi)者變成2年以后的真正消費(fèi)者的時候可能提高房價，所以這是動態(tài)的。
【莫春】：這是我們北師大研究房地產(chǎn)的大學(xué)生，從理論的角度參與了我們的PK，剛才的這個話題就進(jìn)行到這兒。
剛才黃總也說到了北京可能說是房地產(chǎn)的牛市，也就是說股票說是牛市，即使現(xiàn)在有些人想買現(xiàn)房在市場上可能也買不到，這是從我們調(diào)查當(dāng)中得出的，所以我們第二輪PK的話題，希望大家寫題板，現(xiàn)房買得著買不著，這是第二輪的PK。 本新聞共 2頁,當(dāng)前在第 1頁 【1】 【2】 |
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