■編者按：
2005年這個(gè)夏天，“超女”風(fēng)暴席卷整個(gè)中國(guó)。雖然超級(jí)女聲的比賽已經(jīng)于8月26日在長(zhǎng)沙落幕，但其影響還遠(yuǎn)未結(jié)束。在剛剛過(guò)去的十一長(zhǎng)假，超女全國(guó)巡演先后登陸成都、上海、北京，再掀狂潮，超女已然成為2005年最熱門的話題。有人說(shuō)，超女的勝利是一場(chǎng)庶民的勝利，這意味著社會(huì)時(shí)代的變革已經(jīng)通過(guò)一種偶然的方式不期而至，其影響已滲透至社會(huì) 各個(gè)領(lǐng)域。作為最需要策劃、最需要走在時(shí)代前沿的行業(yè)，房地產(chǎn)商們率先發(fā)起了“向超女學(xué)習(xí)”的運(yùn)動(dòng)。
本報(bào)記者 李樂(lè)北京報(bào)道 超級(jí)女聲的火爆是庶民的勝利。被業(yè)界看做是“最懂藝術(shù)”的地產(chǎn)商，今典集團(tuán)的董事長(zhǎng)張寶全，對(duì)這樣的邏輯也表示了認(rèn)同。目前，他手中在北京朝陽(yáng)北路的新盤，正在進(jìn)行“短信征名”，盡管他一再將這個(gè)創(chuàng)意上升到“行為藝術(shù)”的高度，但“超女”的影子還是無(wú)處不在。
在地產(chǎn)界，關(guān)注“超女”的絕非張寶全一人。在9月份例行的“反省會(huì)”上，身為萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席的馮侖也談到了超女，并將其運(yùn)作理念延展至地產(chǎn)營(yíng)銷及企業(yè)內(nèi)部管理的層面上。而此前，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石在總結(jié)超女運(yùn)作時(shí)也感嘆市場(chǎng)選擇的力量。
超女火爆背后的商業(yè)邏輯讓地產(chǎn)商們開始反思自身一貫的賣方心態(tài)。
思路轉(zhuǎn)變
隱藏在“十一”前后樓市營(yíng)銷“革新”背后的，是地產(chǎn)商們思路的轉(zhuǎn)變。在9月份萬(wàn)通集團(tuán)例行的“反省會(huì)”上，董事局主席馮侖表示，超女的成功應(yīng)該讓中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)反思自身的運(yùn)作思路，“超女現(xiàn)象值得我們的企業(yè)高管們?nèi)ズ煤盟伎��！瘪T侖說(shuō)。
在地產(chǎn)界，馮侖被冠以“思想家”的稱呼，而他對(duì)于“超女現(xiàn)象”的思考，與社會(huì)背景的整體變革密切相關(guān)。超級(jí)女聲前三甲的位次最終是由短信投票的多少?zèng)Q定的，評(píng)委也可能因?yàn)榇蟊姷牧α慷抡n。馮侖認(rèn)為從這個(gè)意義上說(shuō)，“超女顛覆了傳統(tǒng)的游戲規(guī)則，專家不是最權(quán)威的。在超女中，身為專家的評(píng)委也要討好選手和觀眾。”因此，在馮侖看來(lái)，權(quán)威的成本正在降低。馮侖坦言，地產(chǎn)商總是習(xí)慣將自己放在“權(quán)威”的位置上，告訴消費(fèi)者什么是奢華，什么是皇家氣派，“其實(shí)，我們應(yīng)該知道，這樣是最令新一代消費(fèi)者討厭的�！瘪T侖直言不諱。
超女的成功實(shí)質(zhì)上是新一代人自己推選出的領(lǐng)袖，“新一代人的行為，都與人們慣常的思維方式不同，所以，超女顛覆了原有的思維體系�！瘪T侖說(shuō)。而這樣的社會(huì)體制變革，是地產(chǎn)企業(yè)所不能忽視的。
從超女當(dāng)中解讀新一代房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，王石和馮侖一樣重視，在他看來(lái)，過(guò)不了幾年，上世紀(jì)80年代左右出生的人將成為樓市消費(fèi)者的主體，尊重他們消費(fèi)習(xí)慣的地產(chǎn)企業(yè)才能有生存的空間�！拔覀儸F(xiàn)在已經(jīng)把超女的成功當(dāng)做一個(gè)課題來(lái)研究了�！蓖跏寡�。
記者了解到，在上述思路的指導(dǎo)下，萬(wàn)科在客戶溝通和廣告思路兩方面都有所改進(jìn)。其核心的思路是要體現(xiàn)出平等性、公正性，同時(shí)去除教導(dǎo)性的因素。據(jù)稱，王石與馮侖曾為超女專程拜訪蒙牛(超女贊助廠商)董事長(zhǎng)牛根生， “超女現(xiàn)象”對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值，由此可見。
另外，在馮侖看來(lái)，信息搜集工具，尤其是網(wǎng)絡(luò)工具的發(fā)展，在相當(dāng)大的程度上不斷降低“直接選舉”的成本，從而從客觀上增加了消費(fèi)者一方對(duì)市場(chǎng)的決定效用�！耙郧�，我們不知道誰(shuí)偉大，而現(xiàn)在，只要上網(wǎng)搜索，相關(guān)的信息都可以反映出來(lái)，所以，直選的成本降低了。言外之意，在掌握了足夠的信息之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“直選”，消費(fèi)者將成為最終的裁決者，這也是一種社會(huì)體制的變革。
運(yùn)營(yíng)思路的轉(zhuǎn)變顯然與地產(chǎn)企業(yè)自身的心態(tài)密切相關(guān)，馮侖顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。對(duì)于“董事長(zhǎng)、總經(jīng)理決策——員工執(zhí)行”的管理模式，他表示了擔(dān)憂，“更多的互動(dòng)和交流，其實(shí)我們的員工也是需要的，因?yàn)樗麄兌贾挥卸畾q，思維都異�；钴S�！痹谒磥�(lái)，企業(yè)的管理者應(yīng)該把“超女現(xiàn)象”運(yùn)用到公司的管理當(dāng)中，而不應(yīng)該脫離社會(huì)的變革。
精英退場(chǎng)
在“超女”所展現(xiàn)的商業(yè)邏輯面前，“精英意識(shí)”左右房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)代或許在一步步走近謝幕：星河灣這樣完全承載老板黃文仔個(gè)人理想的精英意識(shí)的產(chǎn)品，或許將不會(huì)再有出現(xiàn)，為了北京星河灣能夠100%實(shí)現(xiàn)星河灣品牌的風(fēng)格，老板黃文仔甚至在北京親自“督軍”三年。
然而，北京星河灣卻在面市兩個(gè)多月后稍顯水土不服，至今為止，北京市建委交易網(wǎng)顯示的成交套數(shù)僅在100套左右。一位廣東地產(chǎn)界的資深人士告訴記者，在星河灣的產(chǎn)品中，相同或者相近的戶型不在少數(shù)，這樣往往會(huì)對(duì)最終的銷售產(chǎn)生不利影響�！白约合嗤膽粜头旁谝黄�，等于自己和自己競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論對(duì)于售價(jià)，還是對(duì)于以后的租價(jià)，都會(huì)有些問(wèn)題�！彼f(shuō)。
所以，盡管對(duì)于星河灣的“豪宅”品質(zhì)，對(duì)南方園林景觀的復(fù)制，在業(yè)內(nèi)專業(yè)人士看來(lái)，都達(dá)到了甚高的水準(zhǔn)，但對(duì)于這些，在短期內(nèi)，市場(chǎng)似乎并不完全買賬，而在這位廣東地產(chǎn)資深人士看來(lái)，這或許也正是全國(guó)的星河灣都是“慢熱“的真正原因。
與此形成鮮明對(duì)比的是，北方地產(chǎn)對(duì)于建筑大師安德魯在樓盤10號(hào)名邸當(dāng)中的設(shè)計(jì)思路進(jìn)行了調(diào)整，而這一切，恰恰是為了適應(yīng)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。10號(hào)名邸總經(jīng)理?xiàng)钋喔嬖V記者，這是一個(gè)痛苦，但卻是必須的選擇。
按照原有安德魯?shù)脑O(shè)計(jì)方案，10號(hào)名邸將有超過(guò)一半的戶型擁有超過(guò)40平方米的“超大陽(yáng)臺(tái)”，“這個(gè)是安德魯?shù)囊回烇L(fēng)格，他是按照公建的思路設(shè)計(jì)的，”楊青說(shuō)，“當(dāng)時(shí)，效果非常好，集團(tuán)方面也非常滿意，但最后還是進(jìn)行了修改，縮減了大約2／3的面積�！�
在解釋這一原因時(shí)，楊青顯得非常坦然：“因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)，對(duì)于40平方米的陽(yáng)臺(tái)，市場(chǎng)是不認(rèn)可的，我們是豪宅，但有多少客戶會(huì)花將近萬(wàn)元的價(jià)格去買陽(yáng)臺(tái)呢？所以，在市場(chǎng)不認(rèn)可的情況下，即便是世界級(jí)大師的方案也要修改�！彼f(shuō)。
一位業(yè)內(nèi)人士曾告訴記者，如果按照專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，“超女們”或許根本夠不上專業(yè)歌手的水平，但“庶民”們捧紅了超女。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一樣的商業(yè)邏輯在發(fā)揮作用，精英的意識(shí)或許將最終讓位于市場(chǎng)的選擇。
本報(bào)記者朱紫云對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)
超女語(yǔ)錄樓市思考
超人氣李宇春奪冠：
個(gè)性壓倒一切。帥氣、瀟灑、大氣，臺(tái)風(fēng)無(wú)敵——獨(dú)特的形象，獨(dú)特的女中音，獨(dú)特的個(gè)性，自然贏來(lái)對(duì)一個(gè)女性的個(gè)性化評(píng)價(jià)。
樓市思考：在產(chǎn)品同質(zhì)化日益明顯的今天，一個(gè)樓盤項(xiàng)目若想在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，除了地段、環(huán)境、價(jià)格等因素外，重要的是要有自身個(gè)性。這種個(gè)性不是裝出來(lái)的，也不是抄來(lái)的，而是一種表里如一，一種不畏人言、我就是我的堅(jiān)持。
張靚穎人氣不高：
她有實(shí)力，但不善表達(dá)，缺乏親和力；她是“三高”(高學(xué)歷、高收入、高年齡)人群的最愛，但“三高”的理性(不愿意給電信商做貢獻(xiàn))和局限性(不如李宇春和周筆暢的FANS廣泛)，注定了她的人氣低落。但她的價(jià)值毋庸置疑。
樓市思考：在樓市里，同樣也有“張靚穎”，它們?nèi)藲獠桓撸⒉灰馕吨鴽](méi)有實(shí)力和品質(zhì)，也不意味著銷售不好。因?yàn)閯e墅就是別墅，花園洋房就是花園洋房，高層就是高層，沒(méi)有人可以討所有人的喜愛，也沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)品能夠網(wǎng)盡所有消費(fèi)者。只有一個(gè)樓盤有了明確的定位，成功才可能從這里開始。
怎樣面對(duì)對(duì)手：
奧運(yùn)會(huì)上，有一句口號(hào)：“我們是對(duì)手，不是敵人。正因?yàn)橛辛四悖也棚@得如此重要�！痹诔畟�?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手失利而痛哭流涕中，我們也看到了她們尊重對(duì)手、憐惜對(duì)手的可貴之心。
樓市思考：尊重對(duì)手可以為超女加分，在樓市，尊重對(duì)手同樣也是應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)之道。但目前“大度”的開發(fā)商似乎并不多：外來(lái)的不把本土的放在眼里，本土的認(rèn)為外來(lái)的盛名之下其實(shí)難副，同類產(chǎn)品的更是“老子天下第一”……事實(shí)上，尊重對(duì)手不僅是一種氣度，也能實(shí)現(xiàn)一種共贏。楊品
從超女看房地產(chǎn)營(yíng)銷
本報(bào)記者 王其明上海報(bào)道 “超女最熱的時(shí)候，王石要求萬(wàn)科的中高層都要看超女�！比f(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石的舊部、現(xiàn)任成全機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)的全忠告訴記者說(shuō)：“時(shí)代在變化，價(jià)值取向也在重構(gòu)，一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)家要對(duì)新鮮事物有強(qiáng)烈的好奇心，這點(diǎn)王石當(dāng)之無(wú)愧�！�
業(yè)界流傳的說(shuō)法是，王石是地產(chǎn)商中最早從海選就開始關(guān)注超女這個(gè)節(jié)目的。在超女最為火熱的時(shí)候，也恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了最為寒冷的冬天。當(dāng)大多數(shù)超女的看客們沉浸在娛樂(lè)節(jié)目的愉悅中時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)家王石卻從中看到了商業(yè)精神。
“(超女)這種直截了當(dāng)?shù)奶蕴�，不無(wú)巧合地契合了現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)法則。”就像王石所說(shuō)的，在樓市低迷的情形下，并不是所有的企業(yè)都能賣掉房子，賣不掉房子的企業(yè)也就是被淘汰。
王石解讀超女現(xiàn)象
不久前，王石到浙江大學(xué)做了一個(gè)演講，王石系統(tǒng)地分析了對(duì)超女的看法。
超女中，評(píng)委并不是權(quán)威，反而評(píng)委也得去討好粉絲們，這顛覆了一般認(rèn)識(shí)。王石認(rèn)為，這是對(duì)什么是權(quán)威的一次再認(rèn)識(shí)。聯(lián)想到房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系一直是不平等的，企業(yè)總是居高臨下。王石認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該改變這種心態(tài)，要和消費(fèi)者心態(tài)平等。
超女中，粉絲團(tuán)成為超女取勝的關(guān)鍵。三個(gè)奪冠的超女，背后都有龐大的粉絲團(tuán)。王石認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)這三個(gè)粉絲團(tuán)作研究，因?yàn)檫@些粉絲都是未來(lái)萬(wàn)科潛在的客戶和雇員。
正如王石自己所說(shuō)，在原來(lái)的觀念中，對(duì)這一代年輕人，大部分是獨(dú)生子女，以往對(duì)他們的感覺(jué)往往更多是負(fù)面的，像過(guò)于自我，比較脆弱，缺乏責(zé)任感等。隨著《超級(jí)女聲》的進(jìn)程，覺(jué)察到他們很積極的一面：獨(dú)立、個(gè)性強(qiáng)、有主見。這一代人，將成為萬(wàn)科的潛在客戶，萬(wàn)科未來(lái)的雇員也將從他們當(dāng)中挑選，不認(rèn)真研究這一新客戶群體，就無(wú)法以更平等的視角與他們溝通，就無(wú)法適應(yīng)新客戶時(shí)代的來(lái)臨，更無(wú)從談及如何有效地整合萬(wàn)科的人力資源結(jié)構(gòu)。
營(yíng)銷的力量
超女的成功首先是營(yíng)銷的成功。對(duì)蒙牛，對(duì)湖南衛(wèi)視來(lái)說(shuō)都是如此。蒙牛酸酸乳，原本名不見經(jīng)傳，也是一個(gè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)。一般而言蒙牛很難有所作為。但是，憑借超女的成功，蒙牛酸酸乳一舉成名，銷售旺季居然供不應(yīng)求，以至于市場(chǎng)出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象。湖南衛(wèi)視，因?yàn)槌氖找暵食^(guò)春晚，而被媒體界津津樂(lè)道，讓人羨慕。
正如全忠所說(shuō)：“這很值得房地產(chǎn)營(yíng)銷界好好思考。”超女給房地產(chǎn)營(yíng)銷，無(wú)論是在營(yíng)銷方式或傳播渠道上都有著借鑒意義。
房地產(chǎn)是一個(gè)極其講究策劃的行業(yè)，但是，在市場(chǎng)太好的時(shí)候，沒(méi)有一個(gè)企業(yè)去認(rèn)真做策劃。蒙牛正是因?yàn)椴邉澓�，才在�?jìng)爭(zhēng)激烈的酸奶業(yè)殺出一條血路。在房地產(chǎn)行業(yè)極不景氣的今天，沒(méi)有好的產(chǎn)品，企業(yè)將被淘汰，有好的產(chǎn)品，沒(méi)有好的策劃，也將會(huì)面臨危機(jī)。全忠說(shuō)：“作為策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，我一直要求員工多多反思超女，多多在策劃營(yíng)銷方面多多創(chuàng)意。”
也曾是王石舊部的盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏認(rèn)為，超女的核心意義在于“粉絲們”的自主，一切自我選擇，自我選擇娛樂(lè)偶像，而不是由評(píng)委來(lái)選擇。這一點(diǎn)將作為一種價(jià)值觀越來(lái)越深刻的影響到社會(huì)。
超女攻略之地產(chǎn)版
國(guó)美地產(chǎn)：以定價(jià)權(quán)交換速度
就在張寶全拋出“征集案名”的創(chuàng)意之后，國(guó)美旗下的新盤明天第一城在敏感的價(jià)格領(lǐng)域中“開了一刀”——自己房子自己定價(jià)，這令一向忌諱“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”的房地產(chǎn)業(yè)界吃驚不小。
國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)陳云峰向記者坦承，“價(jià)格秀”的確是受到了超級(jí)女聲的啟發(fā)。在他看來(lái)，超級(jí)女聲最核心的權(quán)力是裁判權(quán)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心權(quán)力是定價(jià)權(quán)。超女把核心權(quán)力“下放”給觀眾，取得了巨大的成功，而國(guó)美把樓盤的定價(jià)權(quán)“下放”給購(gòu)房者，目的是為了獲取更快的資金回籠速度。
不過(guò)，據(jù)記者了解，國(guó)美模仿“超女”的這場(chǎng)“價(jià)格秀”并非是“原汁原味”，“定價(jià)權(quán)易手”并沒(méi)有100%實(shí)現(xiàn)：參與“自主定價(jià)”活動(dòng)的消費(fèi)者要按照國(guó)美方面劃定的價(jià)格區(qū)間提出自己的意見，在此價(jià)格區(qū)間內(nèi)的消費(fèi)者報(bào)價(jià)才算有效。最終，地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)報(bào)價(jià)人數(shù)的多少最終決定平均價(jià)格。據(jù)悉，此項(xiàng)活動(dòng)將在11月左右產(chǎn)生最后結(jié)果。
“我承認(rèn)，這場(chǎng)‘自主定價(jià)’的活動(dòng)30%是作秀，”在面對(duì)記者的問(wèn)題時(shí)，陳云峰十分坦然。不過(guò)，他向記者強(qiáng)調(diào)，在另一個(gè)層面上，這又是國(guó)美方面運(yùn)作思路的一種體現(xiàn)。在先前開盤的國(guó)美第一城的定價(jià)過(guò)程中，采取的就是類似的思路，最終，國(guó)美第一城的銷售速度幾乎創(chuàng)下紀(jì)錄。
記者了解到，國(guó)美第一城在項(xiàng)目前期曾接到過(guò)36000多個(gè)咨詢電話。國(guó)美方面利用這一資源，對(duì)消費(fèi)群體的價(jià)格認(rèn)同進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果表明，81%的人對(duì)5000元／平方米的價(jià)格表示了認(rèn)同。最終，國(guó)美以這個(gè)價(jià)格開盤，而周邊項(xiàng)目的售價(jià)從6000～9000元／平方米不等。
陳云峰告訴記者，從“超女”的成功中可以看到“放權(quán)市場(chǎng)”的巨大效力。地產(chǎn)行業(yè)的定價(jià)機(jī)制有很多種，成本和利潤(rùn)都是不可或缺的因素。不過(guò)，如果為了追求銷售速度，就可以把定價(jià)權(quán)部分下放給市場(chǎng)。當(dāng)然，這是在保證成本不損失的情況下。
“這時(shí)，我們的利潤(rùn)肯定會(huì)受到損失，但是要跳出來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，不能計(jì)較一個(gè)樓盤利潤(rùn)的得失�！� 陳云峰表示，對(duì)于一個(gè)擴(kuò)張規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，速度才是最重要的，我們可能是損失了一半的利潤(rùn)，但我們的速度加快了。
“別人賣三年才能賣完，我們由于有更加尊重市場(chǎng)的價(jià)格，可能一年就賣完，然后再去做別的項(xiàng)目，別人三年做一個(gè)項(xiàng)目，我們?nèi)曜鋈齻�(gè)項(xiàng)目，這就是我們下放定價(jià)權(quán)的利益訴求點(diǎn)�！标愒品褰忉屨f(shuō)。
在北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩看來(lái)，出讓部分利益換取買賣雙方的利益平衡，原本就是商業(yè)邏輯的基本內(nèi)容，“超女”只不過(guò)把這種邏輯更為夸張地展現(xiàn)了出來(lái)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)此表現(xiàn)出的驚奇，則是長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)資源錯(cuò)配的結(jié)果。長(zhǎng)久以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制都是由地產(chǎn)商主導(dǎo)的，市場(chǎng)和消費(fèi)者并未擁有這個(gè)核心的權(quán)力，這在相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)商對(duì)價(jià)格的“一相情愿”。
按照董藩的理解，只有地產(chǎn)企業(yè)部分下放定價(jià)權(quán)的市場(chǎng)才是一個(gè)健康完善的市場(chǎng)�！皬钠髽I(yè)的角度而言，合理的定價(jià)意味著快速的資金回籠，而對(duì)于購(gòu)房者而言，企業(yè)為追求速度而下放的定價(jià)權(quán)使自身得到了實(shí)惠，雙方在利益上找到了共同點(diǎn)和平衡，這才是一個(gè)健康的商業(yè)邏輯�！彼f(shuō)。本報(bào)記者 李樂(lè) 實(shí)習(xí)生 張更
今典集團(tuán)：話語(yǔ)權(quán)交換銷售業(yè)績(jī)
按照今典方面的安排，為北京朝陽(yáng)北路新項(xiàng)目的征名活動(dòng)將持續(xù)3個(gè)月，并具體分為“海選”、PK等多個(gè)環(huán)節(jié)，這與火爆一時(shí)的“超女”異曲同工。而此前，今典集團(tuán)的在售項(xiàng)目蘋果社區(qū)也是同樣地采用了“征名”的方式，只不過(guò)那時(shí)并未有火爆的“超女”托市，并未產(chǎn)生本次“征名”的廣泛效果。
張寶全承認(rèn)，為朝陽(yáng)北路新項(xiàng)目征集案名的創(chuàng)意借用了“超女”短信投票的形式，其核心目的，就是要增強(qiáng)與購(gòu)房者的互動(dòng)性，一方面增強(qiáng)項(xiàng)目前期的知名度，這樣無(wú)疑將對(duì)后期的樓盤銷售起到利好作用。張寶全告訴記者，最終確定借用超女的形式，還是與樓盤本身的定位密切相關(guān)，畢竟?fàn)I銷的一切還是要為銷售服務(wù)。
按照他的分析，在朝陽(yáng)北路的新盤中，年輕的中產(chǎn)階級(jí)預(yù)計(jì)將達(dá)到60%以上的比例，相對(duì)成熟的人群只有30%，而在蘋果社區(qū)當(dāng)中，這個(gè)比例恰恰相反。“PK、海選這樣的超女方式是年輕的中產(chǎn)階級(jí)所喜愛的，營(yíng)銷就看效果，賣房子其實(shí)很俗，就是看誰(shuí)賣得快，看誰(shuí)賣得好，如果這種方法能使我們的有效消費(fèi)群體都對(duì)項(xiàng)目感興趣，甚至有些人通過(guò)感興趣了解樓盤，有些人通過(guò)了解樓盤而喜歡樓盤，最終成為消費(fèi)者，這才是這個(gè)創(chuàng)意的根本目的�！彼f(shuō)。
張寶全坦承，先前的房地產(chǎn)營(yíng)銷就是“王婆賣瓜”，市場(chǎng)的客體——消費(fèi)者根本沒(méi)有絲毫的話語(yǔ)權(quán)。而這次征名用短信的方式，把客體與主體聯(lián)系起來(lái)，并使客體有機(jī)會(huì)影響主體，張寶全顯然試圖用同樣的商業(yè)邏輯取得和超女同樣的成功。本報(bào)記者 李樂(lè) 實(shí)習(xí)生 張更
成都樓盤：與超女謹(jǐn)慎對(duì)接
登上最新一期美國(guó)《時(shí)代周刊》亞洲版，10月3日出版封面人物的超女冠軍李宇春和另外一位超女何潔都來(lái)自四川音樂(lè)學(xué)院，張靚穎、紀(jì)敏佳亦出自成都，這讓成都的地產(chǎn)商有了一種“近水樓臺(tái)先得月”的感覺(jué)，紛紛邀請(qǐng)超女做樓盤推廣活動(dòng)。
“藍(lán)谷地考慮用超女做活動(dòng)，主要是將吸引的顧客群體集中在小孩，或者有小孩的家庭里，那么顧客消費(fèi)群體年齡應(yīng)該大多在30～40歲之間，”融創(chuàng)西南集團(tuán)一位參與活動(dòng)策劃的人士分析說(shuō)。這部分人比較成熟理性且具有時(shí)尚品位，同時(shí)又有購(gòu)房能力，但一般不會(huì)選擇別墅等高端樓盤，適合中高檔樓盤客戶特征。
但超級(jí)女聲并不一定帶來(lái)超級(jí)樓盤。一位曾想邀請(qǐng)超女做商業(yè)推廣的開發(fā)商表示，超女娛樂(lè)的時(shí)尚元素和與天娛公司合作的不可預(yù)見性使他放棄了這種接觸。該人士認(rèn)為，通過(guò)超女來(lái)提升項(xiàng)目名氣和做項(xiàng)目影響力是有所幫助的，但一定要考慮項(xiàng)目氣質(zhì)與超女形象之間是否具有對(duì)接的因素，一般比較適合項(xiàng)目樹立形象階段的推廣，否則對(duì)自己是有殺傷力的。
業(yè)界普遍認(rèn)為超女的時(shí)尚消費(fèi)元素與房地產(chǎn)品牌形象的塑造能否對(duì)接是一個(gè)首先考慮的問(wèn)題，不能盲目地搭船，畢竟目前合作成功的只有一個(gè)——蒙牛乳業(yè)。
“操作此類活動(dòng)，一方面要考慮項(xiàng)目銷售是否需要，另一方面要考慮是否具備活動(dòng)的操控能力�！币晃辉鵀槿f(wàn)科策劃超女活動(dòng)的人士總結(jié)說(shuō)。(黨鵬 周遠(yuǎn)征/文)
打印本頁(yè)
