潘石屹稱得上最吸引眼球的幾位地產(chǎn)商之一
潘石屹稱得上最吸引眼球的幾位地產(chǎn)商之一。他寫博客、出書、拍廣告、玩攝影，他甚至和演員梅婷一起合演了一部愛情電影。他的好友洪晃覺得“他玩心太重”，馮侖則說“他膽子小，是一個跟老婆回家的人”。SOHO 中國上市后，潘石屹跨入“百億富豪俱樂部”，但潘石屹卻說：“其實我什么也沒有變。我還是堅持不剩飯、坐經(jīng)濟艙，有時候還是想把衣服穿破了再扔�！�
文/ 李卉 趙蓉翼（實習(xí)） 攝影/ 小武
“這樣行嗎？”潘石屹一回頭，把Prada 西裝搭在肩上，做出很嫻熟的“模特狀”。接下來，無論是坐在攝影箱上或者是把自己的領(lǐng)帶扭成一束，在采訪、拍攝中他顯得比很多商人都要應(yīng)對自如。“他天生隨意，到哪都是這一身行頭，你看他能把Prada 也給磨毛了。”潘石屹的一位同事在旁邊忍不住笑。
在中國房地產(chǎn)界，潘石屹算不上最富有的，但絕對稱得上最吸引眼球的幾位地產(chǎn)商之一：2007 年，他的SOHO中國在香港聯(lián)交所上市，當天募集高達創(chuàng)紀錄的19 億美元，這也是世界第三大商業(yè)地產(chǎn)公開上市（IPO）。
更多的時候，潘石屹則像一個頗有天賦的喜劇演員。工作之余，他寫博客、出書、拍廣告、玩攝影，他拍的一幅攝影作品《母親》拍出了4 萬元的高價。他甚至和演員梅婷一起合演了一部愛情電影《阿司匹林》。在片中，潘石屹扮演一個有著甘肅天水口音的海歸，引起了他夫人張欣的嘲笑，“海歸”張欣回國前是一名華爾街投資銀行家。
“這個冬天我一點也不冷”
2008 年11 月，潘石屹和一群行業(yè)精英來到上海，參加安永企業(yè)家大獎中國賽區(qū)的頒獎典禮。但這場盛宴未能抹去人們心中的陰霾，正如獲獎?wù)吒ＲＡФ麻L曹德旺所言：“現(xiàn)在給我頒這個獎，我真是半驚喜半遺憾。一則我老了，二則你看現(xiàn)在的股價多令人揪心！”一位不愿意透露姓名的高盛分析師更是直言：“站在這個領(lǐng)獎臺上的企業(yè)家，估計身價至少都縮水了一半以上�！�
潘石屹就站在這個領(lǐng)獎臺上。雖然SOHO 中國的股價已經(jīng)縮水近80%，跌至3 港元以下，但潘石屹卻笑呵呵：“我才不在乎呢，這個冬天我一點也不冷�！彼艿靡庾约旱念A(yù)見：“三年前，我就做好了過冬的準備。哪怕寒流再來3 年，我們也扛得住�！�
香港證券交易所的數(shù)字顯示：從2008 年6 月至11 月，SOHO 中國共耗資9610 萬港元，回購了約2973 萬股；以SOHO 中國今年1 月13 日收報2.99港元計，所增持的股份賬面浮虧近1800萬港元。潘石屹的理由是：“SOHO 中國目前的股價被嚴重低估了，所以我們開始購買�！�
SOHO 中國的商業(yè)模式在中國房地產(chǎn)界有些另類：它既不像碧桂園那樣大肆圈地，也不像萬科在全國各地建樓。來自西北黃土高原的潘石屹一向謹小慎微，他堅持經(jīng)營自己的“小本買賣”——上市前，這個另類房地產(chǎn)公司僅有120萬平方米土地儲備，而且?guī)缀醵嘉挥诒本┲行某菂^(qū)，開發(fā)項目也以商業(yè)地產(chǎn)為主，寫字樓面積占開發(fā)總樓面面積的53%。
一直以來，潘石屹叫得最響的一句口號就是：“死守北京�！薄八懽有�，是一個跟老婆回家的人�！瘪T侖這樣“嘲”他的老友，而張欣則認為“真正的生意人都不是理性的，全是感性的。”自己的丈夫正是如此，“潘石屹從小在農(nóng)村長大，孤獨的時間會比較長，所以思考的時間也長，我在對于周遭的感應(yīng)上就遠不如他�！�
“在我周圍，馮侖是最聰明的�！迸耸賹τ谧约旱纳瞄L似乎特別明白：“只要他在，我們都說不出一句話。他總在說話，總有火花；但在生意過程中，他的火花都被我實現(xiàn)了�！�
“三年前，我就感覺到中國房地產(chǎn)商圈地過度，而且太偏向于住宅市場。”潘石屹觀察到一個數(shù)據(jù)：“中國城市化進程中，一個城市的住宅需求量如果達到20%，那么商業(yè)地產(chǎn)就占到10%。這10% 其實受宏觀調(diào)控等風險影響最小，但卻不被大多數(shù)地產(chǎn)商關(guān)注，我為什么不做呢？”
如今，在全球經(jīng)濟衰退的狀態(tài)下，潘石屹的SOHO 三里屯照樣賣得熱火朝天。2008 年11月，潘石屹幾乎都在臺灣、紐約兩地悠閑考察，他說：“現(xiàn)在如果有人再想逃，就來不及了�！�
在中國房地產(chǎn)界，潘石屹算不上最富有的，但絕對稱得上最吸引眼球的幾位地產(chǎn)商之一
“明星”潘石屹
三四年前，潘石屹第一次出現(xiàn)在自家樓盤的廣告上。從此，他在“秀”場的天賦也被挖掘出來。當時，張欣策劃的其他廣告都不太理想，最后索性告訴他：“把你的腦袋借來用一下�！薄澳莻�廣告脖子以上是我，脖子以下都是周星馳在電影《功夫》里的扮相�！苯Y(jié)果，廣告一炮打響，效果奇佳。自此，潘石屹就開始了自己在SOHO 中國、LG、摩托羅拉等公司的代言生涯。其間，潘石屹的招牌動作大都比較夸張，或飛腿、或舞爪，“一看就知道潘石屹還是在模仿周星馳，因為那些動作很親民�！彼呐笥押榛握f。
在外界揶揄潘石屹為SOHO中國“博出鏡、打免費廣告，犧牲太多”時，洪晃卻覺得“他玩心太重”。有一天，洪晃幫電影《阿司匹林》的導(dǎo)演找到了潘石屹 ：“但我沒想到他就真接了男主角的活，這肯定是好奇，還有很多廣告也是我替他張羅來的。”潘石屹也坦言“好玩”的因素占了一些比重，他在代言中的報酬有時候就是兩臺冰箱、兩臺彩電外加去韓國濟州島一游。
有一次，潘石屹和梅婷在洪晃的廚房里，拍攝一場“愛情戲”。事后潘石屹很困惑：“難道現(xiàn)在的年輕人談戀愛，都說這些莫名其妙的話？”他總結(jié)這次男主角的經(jīng)歷時，感覺“自己老了，跟不上這個時代的語言了�！�
好在潘石屹對商業(yè)的敏感絲毫不輸于年輕人�！叭绻雱俪觯矣X得最重要的是要知道這個世界發(fā)生了什么變化。我們發(fā)現(xiàn)這個時代影響人們最深的就是互聯(lián)網(wǎng)，它決定了人們最新的生活方式：可以在家辦公，我們就此確認了SOHO的建構(gòu)模式。”
喜歡舞文弄墨的潘石屹每開發(fā)一個樓盤，都會和夫人張欣合寫一本書�！斑@是在開發(fā)前就寫好的，主要是給設(shè)計師們看，和他們溝通�！�
“老財”潘石屹
但一路看起來順風順水的潘石屹，也曾經(jīng)遭遇過“滅頂之災(zāi)”。1999 年，現(xiàn)代SOHO 城開盤的前一天晚上，他公司里23 名銷售員全部被競爭對手挖走�！拔夷X子一片空白，恨不得到老家的山里去掰玉米。”后來，潘石屹硬著頭皮請回來2 人。而這時對手已經(jīng)開始行動，決定召開新聞發(fā)布會將這一事件昭示于天下。
幾近絕望之際，潘石屹主動提筆給北京的媒體寫了一封公開信。“我坦白了內(nèi)情，由于我們實行銷售員末位淘汰制，他們感覺太殘酷了�！背鋈艘饬系氖牵l(fā)完公開信，形勢快速逆轉(zhuǎn)，潘石屹和他的現(xiàn)代SOHO 城獲得了外界空前的同情和支持，樓盤銷售順利完成。日后，這一戰(zhàn)例更是被眾多跨國公司高管視為危機公關(guān)的經(jīng)典。
“我想誠實是這個商業(yè)社會最稀缺的，如果你為人誠實了，或許就成功了一半�！笔潞笈耸偃绱丝偨Y(jié)。
不過生意場上并不是那么簡單，潘石屹并非第一次反敗為勝。早在他挖第一桶金的時候，這種能力就開始顯現(xiàn)端倪。但那一次，與誠實無關(guān)。
大學(xué)畢業(yè)分到石油部工作一年后，潘石屹闖到海南，與人合伙做起了房地產(chǎn)生意。“當時，我們借了一筆錢，利率是20%、賺來的錢五五分成�！痹诎岩淮睜�尾樓粉飾一新后，一位商人前來買房�！澳欠孔游覀兪�2300 元/ 平方米買來的，當時賣給他單價4000 元�！鄙倘撕軡M意。
第二天，這位商人的兒子來了，表示此價太高，要重新談判。潘石屹同意了：“那原來的價格就完全推翻了，現(xiàn)在是4300元/ 平方米�！辟I房者很生氣，認為潘石屹有違誠信原則。潘石屹的回答是：“誠信是建立在合同基礎(chǔ)之上的，我們之間現(xiàn)在并無合約�！弊詈�，這房子竟然以4300 元的單價售出了。日后，這也成為潘石屹狡黠的證據(jù)之一。
馮侖喜歡叫潘石屹“老財”。當年易小迪、馮侖、潘石屹等人不僅一起闖蕩過海南，后來也共同在北京成立了萬通公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)。馮侖說：“我們這么多人里面，只有‘老財’特別會賣東西。”
“我不再被錢糾纏著”
被潘石屹講述過N 次的這“第一桶金”，成為他的一個里程碑事件。“那一次，就賺了100 萬。人很興奮，感覺有了一定自由度。后來錢就變成了符號，對于我的心理再沒有影響了�！�
事實上，在整個青少年時代，潘石屹都被錢糾纏著：“我十八九歲的時候特別愛錢，那時我的兩個妹妹同時考上了大學(xué)，爸爸每個月的工資只有50 元，媽媽常年癱瘓。我在班上衣服很破爛，我就怕妹妹班上的同學(xué)也笑話她們，每次我都攢錢買衣服給她們。當時，我認為錢最重要。”
更小的時候，潘石屹從甘肅農(nóng)村到蘭州上學(xué)，“窮得不得了，只有一條褲子；于是整個學(xué)期我都在擔心這條褲子會不會磨破了，破了就慘了，因為我里面穿了一條花褲衩�！边@給他造成極大的心理壓力，“每時每刻我都在擔心這條褲子會破，每次站起來前都要先偷偷摸一下后面是不是有洞。那一陣子我真是自卑極了，因為一條破褲子，走路靠邊，站隊站不好姿勢，完全沒有精神�！�
出身貧苦的潘石屹，在2007 年10月徹底“翻身”。在SOHO 中國香港上市的第一天，其公司總市值達到478 億港元，潘石屹也一躍進入“百億富豪俱樂部”。但潘石屹把夫婦共同擁有的60% 股權(quán)全部都登記在夫人張欣名下，這讓香港市民大吃一驚，熱議紛紛。
但潘石屹卻悠悠的說道：“小的時候，我們家沒有電燈，對面渭河上的繁華與燈光最吸引我�，F(xiàn)在，內(nèi)心的寧靜最吸引我�！�
關(guān)于金錢，潘石屹在三年前還做了一件堪稱極致的事情�！拔以瓉碛幸恍┡笥�、大學(xué)同學(xué)，他們找我借完錢后，就再也不理我了。每當我想起這些，心里就很不舒服�！彼f：“這種情緒積累了很多年。有一年，我就想怎么從這個陰影里解脫出來？”
最后，潘石屹拿出一張紙，在紙上把所有借款人的名字、借款金額全都一一寫了出來�！�15 年來，一共有32 個人找我借過錢，其中最多的一個借了730 萬。后來我想通了，既然錢都不還了，我干嘛還生氣？我燒了一炷香，然后就把這張紙也給燒了�！�
那天出門，潘石屹覺得北京的天特別藍。“我一下子就眼淚汪汪了，原來世界可以這么美好！我原來是自己給自己套了個枷鎖。”
“我其實什么也沒有變”
SOHO 中國上市一周后，潘石屹有點焦慮：“原來只有3000 名客戶，現(xiàn)在變成了50 萬股民。我的生活發(fā)生了如此重大的變化，我該怎么辦？”
思來想去，他去拜訪了一位智者。智者問：“你現(xiàn)在的時間安排如何？”然后告訴他，“一定要安排好自己的時間，這樣才能從容�！苯又@位智者再告訴潘石屹：“現(xiàn)在，你其實什么也沒有變。”
“當時，我的腦子僵了一下�！迸耸倩貞洠骸熬拖癖蝗饲弥辛�，隨后我想，自己的價值觀、審美情趣的確都沒有改變，我還是堅持不剩飯、坐經(jīng)濟艙，有時候還是想把衣服穿破了再扔。確實沒有變化。”
“人的精神當然不能被物質(zhì)駕馭”，想透了這一點，潘石屹又開始了自己的逍遙游�！拔椰F(xiàn)在是無為而治，我們的員工一律不用打卡，想來就來，想走就走。而且我還專門給他們設(shè)立了吧臺，里面不僅有咖啡、面包，也有我特別提議的西北肉夾饃。”
更讓人艷羨的，“辦公樓里還有健身房和淋浴房，誰上班累了，就先去玩會，洗個澡�！钡看嗡及l(fā)現(xiàn)，聚集在吧臺的人其實是在一起探討工作，他嘿嘿壞笑：“一個人成功，其實不是他能做什么，而是他能吸引到那些智慧的人�！�
1999 年被競爭對手挖走所有銷售員時，潘石屹并沒有意識到“當時的制度也許真的缺乏關(guān)懷�！边^了大概3 年，“我才取消了末位淘汰制。”
現(xiàn)在每到周末，SOHO 中國的員工都必須休息，“這主要也是因為我的太太，總是保留著西方的生活習(xí)慣。”他們夫婦在北京城80 公里以外造了一幢房子，“在那里手機沒有信號”，一到周末兩人便驅(qū)車到郊外躲起來�！敖Y(jié)婚10 多年，全家每一年一定要有一次度假。每個星期五都要和孩子們在一起，我們已經(jīng)形成制度了�！�
有時候，他和夫人張欣會故意分開、交換帶一個孩子，潘石屹覺得：“一個商人多和自己家人待在一起，他的性格和心理會正常些�！�
現(xiàn)在除了生意，潘石屹和張欣還一起在甘肅忙于慈善�！拔覀冏龅暮蛣e人不一樣，先集中注意力在天水的學(xué)校，興建10 幢衛(wèi)生的廁所。”他說：“在西部，很少有學(xué)校的廁所是合格的，平日里廁所坍塌造成學(xué)生傷亡的事情也發(fā)生過。”而對于教育，潘石屹和張欣更側(cè)重于資助女童的教育，“一個女孩子受到良好教育，她長大以后就可以影響一個家庭�！�
潘石屹有兩個兒子，他給他們起的名字一個是“讓”，一個是“少”，他覺得這特別能反映中國人的思想態(tài)度，老子的思想少就是多，就是美。“人的精神有時候需要無我的狀態(tài)，否則就很脆弱�！�
潘石屹：“被罵了就被罵了，我不在乎”
B= 外灘畫報 P= 潘石屹
B:2008 年3 月份，你拋出了“百日劇變”論，提出從3 月21日開始，未來100天是許多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的觀點。現(xiàn)在看來是事實了，是什么促使你提前形成了這樣的觀點？
P: 我當時主要是從四個方面得出這個結(jié)論的：一、美國次貸危機引起國際經(jīng)濟的蕭條；二、國內(nèi)從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產(chǎn)商花錢買地的錢甚至超過當年銷售額，普遍手頭偏緊；四、各個城市房屋成交量在萎縮。從今天來看，這些導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條緊張的因素并沒有消失，強度反而在增加。房地產(chǎn)行業(yè)資金的壓力比此前想象的還要大。
B: 你最近說過樓市已經(jīng)進入“L 型”通道，那能不能預(yù)測一下2009 年的房地產(chǎn)價格？
P：從成交量上來看，已經(jīng)到了“L”的折點，不可能再跌了。從住宅房價來看，關(guān)鍵看保障房在市場推出的時間和數(shù)量，以及政府能不能完成保障房的計劃。我曾用三個字母“V、U、L”描述房地產(chǎn)市場的救市情況。即在去年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時，政府馬上減息、增加按揭貸款成數(shù)、減稅；如果這樣，房地產(chǎn)市場馬上就可以恢復(fù)，是“V”的形狀；在奧運之前，救市發(fā)生“U”的形態(tài)；進入四季度，快到去年年底時，房地產(chǎn)市場的變化呈“L”形態(tài)，難以預(yù)測什么時間恢復(fù)。但這里我指的是住宅市場，前幾年的調(diào)整和目前救市也都是在住宅市場中進行的，商業(yè)、寫字樓市場基本未涉及。我覺得最困難的是2008 年。2009年會好一些，房地產(chǎn)從長遠看，價格還是會漲起來的。
B: 你的公司上市以后還是堅持“死守北京”的策略嗎？
P: 上市前，我們不儲備土地，只在北京精耕細作�，F(xiàn)在我們還是堅持原來的思路：死守北京。我們的重點是商業(yè)地產(chǎn)，重點是北京，現(xiàn)在95% 以上的開發(fā)商都在開發(fā)住宅，可是在城市化方面，辦公樓還是有缺口的，未來的缺口會更明顯。2007 年SOHO 中國上市，募集了100 多億資金。我去了7 個城市，研究了2 個月；2008 年1月，我們做了調(diào)整：死守北京，調(diào)查研究上海、天津市場。我們主要在研究上海、天津最繁華的地段，主要是商業(yè)樓。經(jīng)濟危機哪怕還有3 年時間，我們也能扛過去。
B: 你覺得中國已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟危機了嗎？
P: 對于中國經(jīng)濟的看法有兩種：悲觀和樂觀。你不要看數(shù)字，你就看人民的力量。我每年去歐洲一趟，法國人全在沙灘上曬太陽，可溫州人全在流水線上。我有個英國朋友做皮草生意幾代了，但最近他破產(chǎn)了，聽說是被溫州人擠垮的。這個英國人去參觀了溫州的商行后說：“他們的成本太低了，我只能不干了�！边@么勤勞的人民，中國經(jīng)濟不會有問題。
B:2009 年是中國房地產(chǎn)介入的最好時機？
P: 房地產(chǎn)最好的入市機會是在2008 年，我們用了50 個億，買了東二環(huán)的地。2006 年全國開發(fā)商都發(fā)瘋了，瘋狂圈地，造成“面粉的價格比面包還貴”的局面。從這段時間來看，50% 以上的商人都已經(jīng)沒有實力了。2009 年房地產(chǎn)供應(yīng)量很少，通貨膨脹不會來。2009 年，我覺得會比較好。
B: 現(xiàn)在遇到矛盾，你都能讓嗎？
P: 矛盾是一直存在的，尤其是中國的開發(fā)商，他們的社會地位和妓女差不多。但是他們開發(fā)的房屋質(zhì)量，比以前好了很多。我在英國買了一套房子，和中國差不多，但是價格貴了10 倍。在美國買了房子，遲交了很久。這些國外開發(fā)商其實還比不上我們中國的。我們要相互理解，不要積累仇恨。像《大電影》里有個反面主角，叫潘志強，別人說就是潘石屹和任志強的組合啊。我不在乎，被罵了就被罵了。在我的新書《我用一生來尋找》中，我花了2/3 的篇幅講一個概念：磋商。人生好多事情是可以磋商的。
B: 好多時候，你都被公眾問到一個問題：“現(xiàn)在該不該買房，怎么買房”，好像每次你都溜過去了？
P: 買房子要看大勢，在低谷的時候進貨。但是買房子最主要的是地段。要選好城市，在這個城市是什么地段？但在中國，有一個城市是例外的，我最看不懂的就是深圳。它的收入結(jié)構(gòu)是矩陣形的，只要有深圳戶口，你就是富有的人。但接下來就是窮人，他們直接搶你的包，所以深圳無法預(yù)測。
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