潘石屹：辭舊與迎新，回首與遠望
文 • 本刊記者 馮嘉雪
近三年開始，每逢過年，潘石屹都給自己布置了一道新課題——反思，過去的一年中都發(fā)生了哪些大事，這些看似有關又或無關的事件之間有何關聯(lián)？新的一年中，潘石屹和他的SOHO中國，又將何去何從？
回顧2008年，潘石屹的心情頗為復雜。2008年3月一席“未來100天內(nèi)中國房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”的言論，讓他一下遭到眾多業(yè)內(nèi)同行的“圍攻”，在他們看來，本來從2007年開始，中國的房地產(chǎn)的住宅市場就已經(jīng)徘徊不前，而老潘在這種艱難時刻還提出“百日劇變”的理論，簡直是“自我唱衰”。
而到了當年6月，潘石屹進一步表示，“下一步我擔心會爆發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的信用危機。信用對一個行業(yè)來說比一切都重要，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，避免發(fā)生信用危機是現(xiàn)在的當務之急�！�
盡管潘石屹當時只是針對中國的房地產(chǎn)市場，但這番預測卻與2008年下半年美國由次貸危機引發(fā)的金融危機形成巧合。對中國房地產(chǎn)市場的洞察，潘石屹解釋，“因為我處在市場的第一線，對于房地產(chǎn)市場的波動、客戶購買力的變化都是最先體會到的�！�
雖然美國的次貸危機與中國市場遠隔重洋，但潘石屹很早就意識到這個問題的重要性。在雷曼兄弟公司申請破產(chǎn)保護后不久，潘石屹便和妻子一同前往金融風暴中心——紐約，向華爾街的基金經(jīng)理們請教相關問題。在他看來，只有傾聽市場一線人士的感受，才能搞清這場金融危機的來龍去脈。“前幾天我又去了一趟紐約，這兩天時差還沒倒過來呢�！�2009年1月9日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受《中國新時代》采訪時說。
然而，這場禍及全球的金融危機會對SOHO中國產(chǎn)生多大的影響，他們的“�！迸c“機”又是什么？潘石屹說，這些是他“天天想、連做夢都在想的問題”。然而關鍵在于，時至今日這場危機已經(jīng)發(fā)展到了哪一步？對此，他還沒有能力做出判斷�！八晕抑荒苄⌒囊硪淼�、非常謹慎地部署SOHO中國未來的戰(zhàn)略和以及每一步策略�！�
不過，讓潘石屹感到慶幸的是，他在4年前制定的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略讓SOHO中國受益至今。據(jù)記者了解，2007年，SOHO中國的預售收入是40億元，而2008年，僅三里屯SOHO一個項目的預售收入就已將近70億元。
此外，另一件讓潘石屹頗感欣慰的是2008年末國務院辦公廳發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中很多新政策正是潘石屹一直呼吁解決的問題。
在2007年當選北京市人大代表后，潘石屹就提交了關于促進二手房交易的提案。2008年一整年，他都在為此呼吁。在潘石屹看來，目前房地產(chǎn)市場最大的問題是流通的問題。啟動房地產(chǎn)市場，最根本的就是要讓房子流通起來，因此他提出取消第二套房限制、減少二手房稅費等建議。
此次《若干意見》的出臺，讓老潘“不知道是喜還是悲”，“唯一遺憾的就是這些政策要是能早一點實現(xiàn)就更好了。如果在2008年初就把這個政策推出來，中國的房地產(chǎn)狀況以及很多中國老百姓的居住狀況都將好得多。”
現(xiàn)在，潘石屹正在準備另一份關于將商業(yè)物業(yè)出租稅降回到5％的新提案，他希望此舉能降低北京市寫字樓的空置率，讓商業(yè)零售恢復活力，也幫助更多的小企業(yè)度過危機。
辭舊中回首
2008年北京奧運會的召開，令中國舉國上下一片歡騰，然而期間SOHO中國的兩個項目也相應受到了影響。
2008年4月初，北京市建委就提出從7月20日到9月20日，各施工單位停止土石方工程、混凝土澆筑等作業(yè)，混凝土攪拌站原則上也暫停生產(chǎn)。同時，為了全面推行施工安全標準化管理，到6月30日之前，北京市所有建設工程施工現(xiàn)場必須達標，確保實現(xiàn)建設工程揚塵污染控制的目標。
如此一來，處在北京CBD核心位置的光華路SOHO、地處東二環(huán)和東三環(huán)之間最繁華地段的SOHO北京公館就不得不停工長達3個月之久。
一年中，建筑行業(yè)施工的黃金季節(jié)原本就只有9-10個月，奧運會不僅讓原本處于建設關鍵階段的光華路SOHO、SOHO北京公館被迫停工數(shù)月，還直接導致SOHO中國2008年的中期財務出現(xiàn)虧損。
2008年9月18日，SOHO中國發(fā)布年中財報，其2008年上半年的毛利潤率達到61％，較2007年末的55％有顯著提高。然而按照相關會計準則的規(guī)定，盡管當時SOHO中國的預售金額已達到66億元，但由于在建的兩個項目尚未完工，按照相關規(guī)定其預售收入不能被計入中期財務報告中，因此SOHO中國的中期賬面出現(xiàn)了1.46億元的凈虧損。
在年中公告發(fā)布的第二天，潘石屹就發(fā)表了一篇致SOHO中國全體同事的信，信中老潘一方面肯定了SOHO中國在2008年市場低迷的大環(huán)境下，超額完成了銷售任務，同時還提醒SOHO中國的每位同事切莫“驕傲”，“驕傲是我們最大的敵人，一旦驕傲的種子在我們心頭萌芽時，我們就會犯錯誤�！�
另一方面，潘石屹也表示所有SOHO中國的員工沒有理由失去信心，與外部市場一樣變得無目的地驚慌。同時，他還號召所有員工共同節(jié)約：“我們要在每一個環(huán)節(jié)節(jié)約，節(jié)約每一分錢，節(jié)省資源和辦公成本。這不只是一個經(jīng)濟的成本問題，而是反映我們的世界觀和生活態(tài)度。在國內(nèi)乘坐飛機，我建議大家都坐經(jīng)濟艙，從我做起；上班能跑步來的就不要騎車；能騎車的就不要開車，從我做起，公司后勤部門要為持這些新的生活態(tài)度的員工安排好更衣室和淋浴間�！�
這兩件事一前一后，很容易就被聯(lián)系在一起，潘石屹的公開信很快就被個別媒體演繹為“SOHO中國上半年虧損過億，潘石屹稱盡量騎車上班”。對此，潘石屹頗感無奈，“其實我們的公告都已經(jīng)解釋得很清楚了�？赡谴握泌s上我們出年中財報，他們（媒體）就認為是因為SOHO中國沒錢了才要節(jié)約，兩件事硬要扯在一起，非常牽強。”
在潘石屹看來，隨著危機的臨近，節(jié)約是每個人應有的態(tài)度，在這樣一個特殊階段，他更有義務提醒所有員工注意節(jié)約。
在潘石屹發(fā)出節(jié)約號召之后，SOHO中國的各個部門就開始行動起來，例如過去是各個部門分別訂閱報紙，現(xiàn)在則改為臨近部門共同訂閱。此外，潘石屹與SOHO中國的另外6名高管過去是分別訂閱香港以及海外地區(qū)的報紙和雜志，現(xiàn)在也改為一起訂閱，然后互相傳閱。此外，在節(jié)省快遞開支、降低無線通訊話費等方面，SOHO中國也推出了種種細致的舉措。“現(xiàn)在的形勢很嚴峻，希望大家能同舟共濟。”潘石屹說。
迎新中遠望
在經(jīng)歷了奧運期間項目停工、年中虧損的事件后，下半年在金融危機的傳導效應下，國內(nèi)各行業(yè)也開始受到不同程度的影響，潘石屹深感生存之不易。
因此，在2008年 11月“光華路SOHO”獲得最后一個證件《竣工驗收備案表》，以及12月SOHO北京公館如期建成后，潘石屹特意以公開信的方式向相關同事表達了謝意，而這在之前是從未有過的。
2008年，像大多數(shù)中國的上市公司一樣，SOHO中國的股價也一路滑落，在接受記者采訪的當天，SOHO中國的股價就一直徘徊在3港元左右。而2007年SOHO 中國在香港聯(lián)交所主板上市的當天，其最高股價為每股10.2港元，收市價為每股9.55港元。
“股價下跌對我們公司當前的運營沒有什么影響�！痹谂耸倏磥�，股價只是股民間進行交易的價格，“到目前為止，SOHO中國的現(xiàn)金流沒有問題�！笔紫�，SOHO中國握有100億元現(xiàn)金，遠高于銀行借款，處于凈現(xiàn)金狀況，這在目前房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見；其次，公司負債率很低，2008年中期銀行借款對凈資產(chǎn)的比例不到30％，遠低于地產(chǎn)行業(yè)的平均水平；第三，公司還持有大量的應收預售款項。
2008年，三里屯SOHO的銷售業(yè)績讓潘石屹著實高興。對于SOHO項目的熱銷，潘石屹一度分析認為，SOHO中國主要面向的客戶是中小企業(yè)，中小企業(yè)有活力、成本低、轉(zhuǎn)型快、效率高，未來是以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的世界，它們的發(fā)展空間也更大。因此在經(jīng)濟不景氣時，SOHO中國寫字樓的出租率仍然會接近100％。
然而，金融危機的影響一波接著一波，經(jīng)濟學家也普遍預測2009年才將是企業(yè)最難度過的一年。當記者問潘石屹，2009年SOHO中國的客戶購買力是否也將受到影響時，他肯定地回答，“影響是比較大的�！辈贿^，潘石屹又緊接著補充，這不僅是SOHO中國將面對的難題，也是全房地產(chǎn)行業(yè)將面對的問題，其實現(xiàn)在沒有哪個行業(yè)能“獨善其身”，各家企業(yè)都會不同程度地受到金融危機的影響。
而就建筑行業(yè)而言，隨著各種原材料價格的巨烈波動，其建筑成本也會發(fā)生變化，照此趨勢來看，SOHO中國在2009年是否也會相應調(diào)整銷售策略？對此，潘石屹的回答是“沒什么大的調(diào)整”。對于銷售策略這樣一個內(nèi)容豐富且十分敏感的問題，潘石屹當然不會提前公布答案，但是他自有一番自信的理由。
“任何企業(yè)在危機到來之后才考慮調(diào)整的問題，那將是非常困難的。作為一個企業(yè)家最重要的一點就是未雨綢繆，一定要考慮如果有一天危機來了，我將如何應對�！迸耸僬f，例如，住房城鄉(xiāng)建設部在2008年11月時明確表示，將在未來三年投入9000億元建設保障性住房，這意味著今后將有700萬套的保障性住房被投入市場。“在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商就要盡量少做普通住宅，否則你將面對很大的壓力�！�
早在2006年7月，隨著朝外SOHO作為SOHO中國第一個非住宅項目的立項，潘石屹就對外宣布，SOHO中國已全面放棄住宅開發(fā)，將完全專注于商業(yè)地產(chǎn)項目。
今天看來，民用住宅最容易受到相關政策調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟波動的影響，而SOHO中國由于在4年前實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，因此才在2008年躲過一劫。
“從2008年的戰(zhàn)果來看，我們是非常樂觀的。但是對于未來，我就不敢說了�！北M管SOHO中國目前的現(xiàn)金狀況還算可以，但談及2009年的形勢，潘石屹表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度。
在采訪結(jié)束后，記者拿到這樣一組數(shù)據(jù)，2008年，SOHO中國的開工面積約為130萬平米，而2009年的開工面積將約為110萬平米。
難忘之年
2008年就個人而言，母親的去世是讓潘石屹最刻骨銘心的一件事。這個癱瘓在病床上34年的老人，給潘石屹留下最深的印象就是“善良”，“雖然媽媽離去，她把我們家人、親人和鄉(xiāng)親們的心卻拉得更近了�！�
在潘石屹母親去世5個月后，他又回到了老家甘肅天水，2008年12月17日，由SOHO中國基金會為當?shù)刎毨мr(nóng)村小學生捐建的衛(wèi)生間正式落成。
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