北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)
社會(huì)上有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)的各種各樣的討論、評(píng)說(shuō)太多了，幾乎讓人眼花繚亂，沒(méi)有人知道到底發(fā)生了什么事，竟讓一個(gè)國(guó)家定為支柱型的產(chǎn)業(yè)不知何去何從。一個(gè)國(guó)家與國(guó)民生活密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策竟然出現(xiàn)了迷茫，面對(duì)各種不同利益和政策的沖突而不知所措了。每個(gè)人和每層政府、每個(gè)學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)、每個(gè)不同的國(guó)家管理部門都分別發(fā)出了不同的聲音，以致讓中國(guó)的城市居民也開始茫然、不知所從了。
先看看黨的文件是怎么說(shuō)的。從十四大到十六大，先是建立市場(chǎng)化的體制框架到實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)化國(guó)家。是否可以認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要的基本特征就是承認(rèn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的錯(cuò)誤，要從完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制。盡管現(xiàn)實(shí)這個(gè)目標(biāo)的改革期尚未完成，但實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)是不變的。似乎至今尚找不到一份黨的文件在否定中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)沿著市場(chǎng)化改革道路前進(jìn)的方向，但為什么房地產(chǎn)的市場(chǎng)化卻起到了眾多的爭(zhēng)議，并出現(xiàn)了大量否定的聲音呢？是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度錯(cuò)了，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向錯(cuò)了？鄧小平同志十多年前所說(shuō)的不爭(zhēng)論的問(wèn)題，又重新開始了？
再看看國(guó)家的法律和文件是怎么說(shuō)的。從1979年中外合資企業(yè)有償使用土地開始，到憲法對(duì)土地限制性條件的修改；從1991年土地的有償出讓到房地產(chǎn)管理辦法的實(shí)施；從住房制度的改革到中止住房實(shí)物分配，實(shí)現(xiàn)貨幣化的每步過(guò)程不都是在沿著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的方向?qū)嵤┑膯�？房地產(chǎn)的市場(chǎng)化又有哪一條、哪一項(xiàng)違反了這些市場(chǎng)化文件的要求了嗎？從國(guó)務(wù)院1998年的23號(hào)文件到2003年的18號(hào)文件不都明確了三種住房供給方式，其中最重要的就是商品房市場(chǎng)化的供給方式。明確房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的方向是非常清楚的事情，難道這個(gè)方向出了什么問(wèn)題了嗎？
中國(guó)改革的目標(biāo)是清楚的，改革就是為了增加國(guó)民財(cái)富、滿足人民群眾日益提高的精神與物質(zhì)需求，就是要實(shí)現(xiàn)包括住房達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的小康目標(biāo)，就是要通過(guò)城市化解決二元結(jié)構(gòu)的矛盾，就是要通過(guò)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展加速和促進(jìn)這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從擴(kuò)大投資和擴(kuò)大內(nèi)需的角度，房地產(chǎn)業(yè)理所當(dāng)然的應(yīng)成為和已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而如今這一切似乎變了，起碼變得讓人產(chǎn)生懷疑了。
一、房地產(chǎn)要不要市場(chǎng)化
就中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)體制而言，要不要市場(chǎng)化，是個(gè)過(guò)去有許多爭(zhēng)論，但現(xiàn)在已被事實(shí)所證明和整體國(guó)民認(rèn)識(shí)相對(duì)一致的問(wèn)題。但房地產(chǎn)是否應(yīng)市場(chǎng)化則還在不同的認(rèn)識(shí)層面存在著許許多多的問(wèn)題。尤其是當(dāng)2004年中國(guó)部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)的增幅過(guò)快時(shí)，認(rèn)為住房是居民居住權(quán)利的問(wèn)題，認(rèn)為住房應(yīng)優(yōu)先和重點(diǎn)解決低收入家庭的購(gòu)買問(wèn)題，甚至認(rèn)為市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)優(yōu)先討論企業(yè)公民的社會(huì)道理等問(wèn)題紛紛出籠，從而出現(xiàn)了要否定房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)化改革的強(qiáng)大呼聲。
當(dāng)中國(guó)政府努力爭(zhēng)取美、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家承認(rèn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位時(shí)，這并不是一個(gè)要在某一行業(yè)中討論是否應(yīng)市場(chǎng)化的問(wèn)題，也不是一個(gè)在市場(chǎng)化過(guò)程中盡管還存在許多未解決的問(wèn)題就否定和懷疑房地產(chǎn)應(yīng)完善市場(chǎng)化進(jìn)程的問(wèn)題，而是一個(gè)中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)政策的問(wèn)題。決不可能在追求中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)化的過(guò)程中劃出或保留某些領(lǐng)域或行業(yè)不進(jìn)行市場(chǎng)化，也不可能在某些行業(yè)和領(lǐng)域不市場(chǎng)化的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能取得長(zhǎng)足的穩(wěn)定的發(fā)展，其社會(huì)制度能實(shí)現(xiàn)雙重人格制度下的改變。
中國(guó)只有一條路可以走，就是徹底打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的壟斷而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
二、房地產(chǎn)該不該市場(chǎng)化
改革開放之前住房是以基本建設(shè)的方式，由國(guó)家決定積累與消費(fèi)，用單一的財(cái)政或行政投入的計(jì)劃分配方式先行分配到單位，然后再由單位完成投入后，將實(shí)物住房分配給所在單位員工。其分配結(jié)果是職工所在的單位或企業(yè)，或優(yōu)先從鍋中撈取了資源而無(wú)償?shù)慕鉀Q了住房，或者無(wú)緣于享受這種資源而無(wú)法解決住房問(wèn)題。同時(shí)不管是否能有住房分配都被住房問(wèn)題而將人牢牢的鎖在企業(yè)或單位的命運(yùn)之中，終生無(wú)法解脫。
這種完全由國(guó)家負(fù)擔(dān)的分配方式，并沒(méi)有真正解決分配不公的問(wèn)題。盡管是無(wú)償?shù)淖》渴褂脵?quán)分配，仍沒(méi)有能解決公平問(wèn)題和共享問(wèn)題，也沒(méi)有解決低收入家庭的住房問(wèn)題。至1978年改革開放之前全國(guó)的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為4.6平方米，甚至低于1949年的人均水平。
而市場(chǎng)化的結(jié)果則是有目共睹的，從80年代的半市場(chǎng)化開始，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積在迅速增長(zhǎng)，而1998年貨幣化分配之后更加速了這種住房條件的改善。盡管住房分配從無(wú)償變?yōu)榉欠峙涞挠袃�，盡管市場(chǎng)化并不能完全解決公平和道德問(wèn)題，但人均居住條件的改善，更多人(起碼比住房分配機(jī)會(huì)更多)通過(guò)城市建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置、危改、公助與自助結(jié)合、房改房購(gòu)買、二手房交易和商品化購(gòu)房等一系列市場(chǎng)化改革的進(jìn)程，解決或改善了住房問(wèn)題。個(gè)體消費(fèi)已經(jīng)占有了市場(chǎng)商品房95%以上的比重，也由此而解決了住房作為家庭所有財(cái)產(chǎn)的私有化問(wèn)題和解決了城市公民可以脫離住房的約束而自由選擇就業(yè)的基礎(chǔ)性條件。
住房問(wèn)題不再是由單位和企業(yè)決定，不再是由財(cái)政或行政撥款決定供給的數(shù)量，不再按工齡、職務(wù)而屈就于分配，完全實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者根據(jù)能力的個(gè)性化選擇。市場(chǎng)化之前與之后的變化早就告訴了中國(guó)和世界這一根本性改革的成效，難道這還有什么值得懷疑和動(dòng)搖的嗎？
至于市場(chǎng)化過(guò)程中還存在著土地的腐敗問(wèn)題，市場(chǎng)中非規(guī)范化的欺詐行為問(wèn)題，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整與選擇問(wèn)題等等都屬于發(fā)展過(guò)程中逐步有待解決的事情，但這與該不該市場(chǎng)化沒(méi)有任何關(guān)系。
就如國(guó)企改革開始出現(xiàn)大量職工下崗時(shí)一樣，那時(shí)我國(guó)并未建立和健全社會(huì)性的失業(yè)、退養(yǎng)等保障制度，也出現(xiàn)了許多問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，同樣由于尚未建立和健全全社會(huì)的住房保障體系一樣，也出現(xiàn)了許多問(wèn)題，但并不能因此而否定或懷疑市場(chǎng)化，這恰恰是所有爭(zhēng)論的根源。
從雙軌制過(guò)渡到闖物價(jià)關(guān)，中國(guó)從糧、油、蛋、菜的人民群眾生活日用品開始到鋼材、木材的生產(chǎn)資料，從吃飯難、理發(fā)難、做衣服難到充足的市場(chǎng)商品供給，那一項(xiàng)不是因?yàn)槭袌?chǎng)化才得到改善，又有那一樣不是先要經(jīng)歷價(jià)格的暴漲并由看不見(jiàn)的手調(diào)節(jié)作用轉(zhuǎn)而平衡，再由競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程而產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量提高，最終由產(chǎn)能過(guò)剩實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及產(chǎn)品價(jià)格的合理化。從低價(jià)的常用的生活用品開始到大件的家用電器，再到汽車進(jìn)入家庭不都經(jīng)歷了這樣一個(gè)盡管過(guò)程中有問(wèn)題、有缺陷、有難關(guān)，但最終進(jìn)入合理化的階段性變化。城市居民過(guò)冬的大白菜就曾用和住房與人民生活密切相關(guān)的同樣的理由，曾被嚴(yán)格的控制價(jià)格和定量供給，但并未收到好的效果。價(jià)格放開之后，則不但不用去冬儲(chǔ)大白菜，連夏日和一年四季都可以吃上大白菜了。大白菜的價(jià)格成數(shù)倍的增長(zhǎng)了，但人民群眾卻并沒(méi)有因大白菜價(jià)格的增長(zhǎng)而象限價(jià)冬存供給時(shí)有那么多的罵娘聲了。
不是因?yàn)榉鞘袌?chǎng)化，不是因?yàn)榇蟀撞说南迌r(jià)，而使人民群眾的生活更好，相反是市場(chǎng)化的制度機(jī)制讓農(nóng)民的生產(chǎn)積極性提高了，讓流通環(huán)節(jié)的服務(wù)提高了，讓商品的價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)可了。盡管人工成本增加了，盡管每個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用增加了，盡管產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)了，但所有的人都從生產(chǎn)流通的過(guò)程中分享了利潤(rùn)，也同時(shí)增加了個(gè)人的收入，因此并沒(méi)有引起社會(huì)的混亂和恐慌，反而使人民的生活質(zhì)量提高了。放開了這些糧、油、蛋、肉等與人民生活息息相關(guān)的管制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)同樣能解決過(guò)去許多政府想下力氣但無(wú)法解決的問(wèn)題。政府放開市場(chǎng)之后，管的也許不再是市場(chǎng)中的限價(jià)和限量問(wèn)題，而是菜籃子工程中的調(diào)動(dòng)供給和扶持產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)與流通。再后就盡管大白菜是與群眾生活利益相關(guān)的大事，也不再用政府操心了。
從大白菜的啟示中也許能看見(jiàn)未來(lái)解決同樣與群眾利益相關(guān)的其他產(chǎn)品供給的影子，也同樣能看到住房市場(chǎng)化的未來(lái)，無(wú)非要有一個(gè)闖關(guān)的過(guò)程和政府與市場(chǎng)的不同分工。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)化解決了什么
房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，首先結(jié)束了中國(guó)建國(guó)之后政府不收取土地租金的歷史、結(jié)束了土地國(guó)有但不可私用的歷史。這是國(guó)家從憲法修改開始的根本性體制的變化。土地地租不但成為了國(guó)家、政府財(cái)政的重要收入來(lái)源，也使土地成為了國(guó)家重要可變現(xiàn)資產(chǎn)的一部分。這部分提高的享受。土地的有償使用是國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的重要部分，而沒(méi)有房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，則土地的有償使用就變成了沒(méi)有水作生存基礎(chǔ)的死魚。
沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)化，又何來(lái)住房分配的貨幣化。從1978年改革開放開始之后，中國(guó)政府就不斷的進(jìn)行住房制度改革的試點(diǎn)，力圖將國(guó)家從承擔(dān)住房分配的沉重負(fù)擔(dān)之下解脫出來(lái)。先是房租、房管的改革，又是公房自助建設(shè)和公房房改價(jià)售房的改革，但最終都不能從存量改革中解決增量的問(wèn)題。只有在市場(chǎng)化供給的基礎(chǔ)上，才有可能實(shí)現(xiàn)貨幣化分配，并用市場(chǎng)化為基礎(chǔ)的貨幣化的分配方式，既解決了存量的問(wèn)題又解決了增量的問(wèn)題。盡管這種貨幣化的分配方式并未到位，還是一種過(guò)渡，仍存在著工資中沒(méi)有住房含量、住房補(bǔ)貼在工資之外、在個(gè)稅繳納基數(shù)之外和相當(dāng)一部分人無(wú)法享受住房補(bǔ)貼的分配不公平，但起碼解決了國(guó)家、單位必須承擔(dān)職工住房責(zé)任的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。
傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)靠基本建設(shè)和固定資產(chǎn)投資。但是國(guó)家的財(cái)力有限，顧了生產(chǎn)就沒(méi)錢解決居住問(wèn)題，先生產(chǎn)后生活的口號(hào)在中國(guó)喊了幾十年，最終是生產(chǎn)沒(méi)上去，生活質(zhì)量反而下降。1997年的通貨緊縮之后，則靠的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)化吸引了大量的非國(guó)有投資再次啟動(dòng)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，靠解決住房問(wèn)題的市場(chǎng)化擴(kuò)大了內(nèi)需、滿足了群眾日益提高的物質(zhì)消費(fèi)需求，同時(shí)拉動(dòng)了各種生產(chǎn)資料的生產(chǎn)、加工和服務(wù)。市場(chǎng)化解決了投資的來(lái)源問(wèn)題，解決了商品的供給問(wèn)題，也解決了消費(fèi)需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題。
市場(chǎng)化將住房從公共福利變成了私有財(cái)產(chǎn)，住房私有化同時(shí)在推動(dòng)和促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。這種從動(dòng)產(chǎn)的私有化變成不動(dòng)產(chǎn)的私有化，才形成實(shí)質(zhì)性的國(guó)民財(cái)富的積累與增長(zhǎng)，才使國(guó)民原有的浮財(cái)生了根、落了地，使真正的對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)成為現(xiàn)實(shí)，有了生存的基礎(chǔ)。
中國(guó)的銀行傳統(tǒng)上都是不斷的從居民的手中吸取存款，但卻從來(lái)不為平民百姓提供貸款、不為居民提供金融服務(wù)。正式因?yàn)橛辛俗》康氖袌?chǎng)化，才使銀行多了條生財(cái)之路，降低了無(wú)抵押的信貸風(fēng)險(xiǎn)，并使“取之于民用之于民”成為現(xiàn)實(shí)。住房抵押的個(gè)人消費(fèi)信貸在住房完全市場(chǎng)化的過(guò)程中成為銀行界最低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)良信貸，也讓所有的消費(fèi)者可以充分的利用個(gè)人的儲(chǔ)蓄，用提前消費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)住房條件改善的夢(mèng)想。這種雙向的往來(lái)，不但促進(jìn)了市場(chǎng)以良性發(fā)展，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)制度的進(jìn)步。
中國(guó)貧窮落后的重要原因之一是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)和二元結(jié)構(gòu)帶來(lái)的貧富差別。解決中國(guó)整體強(qiáng)大和農(nóng)村脫貧的重要出路之一就是加速城市化的進(jìn)程，擴(kuò)大城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)就業(yè)的吸納能力和城鎮(zhèn)居住的安置能力，這就要加速城鎮(zhèn)的改造速度和住房的建設(shè)速度。同樣也是住房建設(shè)的市場(chǎng)化，為中國(guó)的加速城市化提供了基礎(chǔ)條件。住房單位實(shí)物分配制是無(wú)能力、也不可能解決大量非農(nóng)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的住房問(wèn)題的。只有住房的市場(chǎng)化才為城市化提供了機(jī)會(huì)和可能，也由于大規(guī)模的市場(chǎng)化建設(shè)才為上千萬(wàn)的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力提供了建筑、保安、保潔、裝修、建材生產(chǎn)與供應(yīng)等多種就業(yè)與發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，為他們長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)工作、居住、生活提供了機(jī)遇。
市場(chǎng)化的生產(chǎn)過(guò)程、交易過(guò)程，不但為政府提供了大量的地租，同時(shí)提供了大量的稅收。實(shí)物分配既不產(chǎn)生生產(chǎn)過(guò)程中、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中、利潤(rùn)所得中的稅收，同樣由于沒(méi)有交易的行為(包括一、二、三級(jí)市場(chǎng)中的交易)，也不產(chǎn)生交易的稅收。近幾年稅收增長(zhǎng)的速度、增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了GDP的發(fā)展速度與增幅，住房的市場(chǎng)化在其中發(fā)揮著巨大的作用。住房制度的改革對(duì)稅收的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是稅收的短期增長(zhǎng)問(wèn)題，而是一個(gè)長(zhǎng)期持久的變化。
傳統(tǒng)的分房制度將所有住房條件改善的希望都寄托于居民所勞動(dòng)和工作的單位，不但沒(méi)有對(duì)居住地點(diǎn)的選擇權(quán)，也沒(méi)有對(duì)住房條件的選擇權(quán)。由于產(chǎn)權(quán)非私有，自然是給什么住什么，也不可能用心去裝修、布置，更不會(huì)用心愛(ài)護(hù)和保養(yǎng)，所有人都盼望著盡快的搬家，而不是享受生活。但住房貨幣化、私有化和市場(chǎng)化出現(xiàn)之后，情況就發(fā)生了根本的變化，居民可以根據(jù)家庭收入的情況自由選擇遷居了，可以搬的離工作單位近點(diǎn)兒，可以搬的離要照顧的父母近點(diǎn)兒，可以用舊房的二次交易以小換大、以舊換新，或者為子女的入學(xué)從大換小或賣后租房而增加收入，也可以子女獨(dú)立分家而與父母分住。住房的市場(chǎng)化才使這一切住房條件的改善成為了可能，成為了不是由領(lǐng)導(dǎo)安排生存的環(huán)境，而是自己選擇生活的方式。盡管有不少人對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)化提出各種不滿，但請(qǐng)問(wèn)有誰(shuí)是在住房市場(chǎng)化之后的居住條件更差了嗎？可以說(shuō)沒(méi)有。但是卻有更多的人因此而改善的更好了。重要的是住房市場(chǎng)化使更多的或所有的人可以有了決定自己命運(yùn)的選擇權(quán)，有了改善住房條件不依賴于他人的希望。住房市場(chǎng)化讓中國(guó)的城鎮(zhèn)居民的生活與居住條件得到了改善。
也許市場(chǎng)化中也有大量的投資與投機(jī)的行為。這一點(diǎn)也成為許多人反對(duì)市場(chǎng)化的理由。但投資與投機(jī)行為是市場(chǎng)化的必然產(chǎn)物，只要有市場(chǎng)化的資源配置原則，只要存在著商品的稀缺性，那么就必然存在著利用這種供求關(guān)系而形成的投資與投機(jī)行為。
中國(guó)的改革開放之后第一次對(duì)刑法的修改就是取消了投機(jī)倒把罪，那么法律上都承認(rèn)和允許了商業(yè)活動(dòng)中的投資與投機(jī)行為。資本市場(chǎng)的開放，使股票買賣中有了大量的投資和分不清投資與投機(jī)的行為，為什么商品房市場(chǎng)中不允許有投資與投機(jī)呢？或者更多的人不反對(duì)投資，因?yàn)橥顿Y使有風(fēng)險(xiǎn)的決策行為，投資才能解決有房可租的三級(jí)市場(chǎng)，解決買不起房的家庭的居住、生活條件的改善。卻反對(duì)投機(jī)，認(rèn)為投機(jī)使破壞市場(chǎng)的不勞而獲的行為。其實(shí)在任何市場(chǎng)交易中的投機(jī)都是一種就業(yè)和勞動(dòng)，都要拿出本錢來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果是無(wú)本生意，那么豈不是所有的低收入者都可以通過(guò)炒房而解決住房問(wèn)題，又何提房?jī)r(jià)過(guò)高和增長(zhǎng)呢？既然是有本生意，那么又何來(lái)投機(jī)呢？當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，不是要承擔(dān)賣與租的風(fēng)險(xiǎn)嗎？之所以炒房的投機(jī)者大多發(fā)了財(cái)，恰恰是因?yàn)槭袌?chǎng)化的程度發(fā)展還不夠，供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍為市場(chǎng)中的主要矛盾。其他稀缺商品的供給如此，住房市場(chǎng)也如此。投機(jī)是市場(chǎng)化的特有物，而投機(jī)行為則在于商品的供求關(guān)系和預(yù)期。任何投機(jī)者都不會(huì)在供過(guò)于求的市場(chǎng)中去冒險(xiǎn)拿本錢買進(jìn)，再利用差價(jià)升高賣出去盈利的風(fēng)險(xiǎn)的了，投機(jī)也要考驗(yàn)人們的眼光和選擇能力。
如果投資和投機(jī)能讓更多的國(guó)民發(fā)財(cái)，增加國(guó)民的財(cái)富，不正是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)造福于民的目的嗎？如果說(shuō)更多的投機(jī)用的是銀行的錢增加了中國(guó)金融的風(fēng)險(xiǎn)，那這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是否有投機(jī)行為無(wú)關(guān)，只是銀行作為企業(yè)行為的決定，貸款放出獲取銀行的利潤(rùn)是銀行的本質(zhì)的企業(yè)行為，正當(dāng)業(yè)務(wù)。而貸款的對(duì)象是投資、消費(fèi)或者投機(jī)是銀行的判斷問(wèn)題，或者也是銀行的投機(jī)行為。金融風(fēng)險(xiǎn)并不是因?yàn)橥稒C(jī)而形成的，如果有也一定是銀行自身的管理問(wèn)題，決不能將銀行的管理所造成的問(wèn)題變成市場(chǎng)和投機(jī)行為的罪狀。請(qǐng)核證一下，銀行所有的風(fēng)險(xiǎn)與壞賬中是住房的投機(jī)行為貸款多還是非住房投資行為的貸款多，就足以說(shuō)明了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化不但拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、擴(kuò)大了居民的消費(fèi)、改善了城市面貌與居住條件、拉動(dòng)了與之有關(guān)的眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、擴(kuò)大了就業(yè)、提高了國(guó)民收入、創(chuàng)造了財(cái)富、百利而無(wú)一害，可以說(shuō)市場(chǎng)化解決了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本問(wèn)題，住房的市場(chǎng)化也同樣。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)化不能解決的問(wèn)題
在完全市場(chǎng)化的發(fā)達(dá)國(guó)家中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是可能的，同樣在中國(guó)非完全市場(chǎng)化的國(guó)家中有缺陷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更不是萬(wàn)能的。但這并不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的錯(cuò)，并不能因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)不是萬(wàn)能的就反對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是除了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之外，找不到一種比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的體制。市場(chǎng)化因素之外同時(shí)有大量的非市場(chǎng)化因素的影響。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化也不是萬(wàn)能的。
首先國(guó)家的土地制度決定了土地資源一定是國(guó)家壟斷的，并且是不可能按市場(chǎng)原則配置，一定是權(quán)力價(jià)格，源頭壟斷的權(quán)力價(jià)格，這是市場(chǎng)化的缺陷。
其次是金融政策與資本市場(chǎng)的壟斷制度，也是非市場(chǎng)化的，因此不可能有完善的房地產(chǎn)或說(shuō)住宅金融政策，這是經(jīng)濟(jì)改革過(guò)程中尚未解決的問(wèn)題，這也是市場(chǎng)化的缺陷。
在中國(guó)的房地產(chǎn)或說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的過(guò)程中尚有著嚴(yán)重的缺陷的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)存在著許許多多的問(wèn)題，但這些問(wèn)題都不是市場(chǎng)化的罪過(guò)。
尤其是將低收入家庭的社會(huì)保障性住房問(wèn)題和社會(huì)公平與道德的問(wèn)題歸罪于房地產(chǎn)的市場(chǎng)則更是可笑的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化并不等于應(yīng)能和應(yīng)去解決本來(lái)就不屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇之內(nèi)的問(wèn)題，這些問(wèn)題與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)。
任何一個(gè)完全市場(chǎng)化的國(guó)家都同樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的體制之外，建立了一套特殊的社會(huì)保障體系作為國(guó)家維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的保障。用立法和財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不足，或解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)法解決和不應(yīng)由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)解決的問(wèn)題，包括：失業(yè)、退休、退養(yǎng)、救濟(jì)、醫(yī)療、教育、國(guó)防、公共服務(wù)以及低收入家庭住房的保障。中國(guó)也不例外。
實(shí)物福利分房時(shí)不需要建立住房的社會(huì)保障體系，只要有救助就夠了，因?yàn)榉址繒r(shí)不論收入。就如同計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)所有的人都沒(méi)有失業(yè)問(wèn)題一樣，不用建立失業(yè)保障；所有的人都公費(fèi)醫(yī)療也不需要醫(yī)療保障；所有的人都有單位包的退休、退養(yǎng)，就不用社會(huì)的保障。但市場(chǎng)化之后這一系列問(wèn)題就出現(xiàn)了，改革之后有了五保體系，但恰恰尚未建立完整的住房社會(huì)保障體系。
一是福利分房基本解決了大多數(shù)原有城市家庭的住房問(wèn)題，盡管不能說(shuō)條件很好，但有房住的基本保障解決了。公房房改的私有化率占到了存量房總量的68%，租賃公房的比例約為17.2%，商品房私有化比例約為13.1%(2003年數(shù)字)。
二是貨幣化分配提高了相當(dāng)一部分家庭的收入和購(gòu)房能力，這部分家庭可以用市場(chǎng)化或經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買解決住房問(wèn)題。
三是出臺(tái)了政府給以政策性補(bǔ)貼、免收地租的限價(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房政策，在增量上提供了帶有社會(huì)保障性的住房。
四是早已建立了用住房公積金盈余作為資金來(lái)源的廉租房建設(shè)、收購(gòu)、租金限價(jià)和租金補(bǔ)貼的廉租房制度和最低住房標(biāo)準(zhǔn)限定的救濟(jì)制度。
上述這些制度基本保障和解決了絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭的住房問(wèn)題，包括原有家庭、新增家庭和家庭分裂而提出的新增住宅的問(wèn)題。
遺憾的是這些零散而非系統(tǒng)化的各項(xiàng)政策各自獨(dú)立運(yùn)行，并且沒(méi)有立法保護(hù)，于是編織出了一張有密有疏、漏洞巨大的覆蓋網(wǎng)，讓國(guó)家的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付(磚頭和人頭的補(bǔ)貼)大多數(shù)沒(méi)有落實(shí)到應(yīng)補(bǔ)貼的低收入家庭，卻從不該漏的地方漏到了不應(yīng)享受補(bǔ)貼的家庭之中，而讓政府背上另一個(gè)不合理的財(cái)力支出巨大但收效甚低的包袱。同時(shí)缺少了對(duì)高于應(yīng)享受國(guó)家補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)力購(gòu)買商品房的中等收入中收入偏低的家庭解決住房問(wèn)題的輔助手段(如貼息、貼租的輔助保障)。結(jié)果政府沒(méi)少花錢、沒(méi)少費(fèi)力，卻因?yàn)橹贫炔唤∪⒉煌暾�，不但未能有效的提供�?duì)低收入家庭的住房保障，反而給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品房帶來(lái)了更多的責(zé)任不清的麻煩。
正由于政府在社會(huì)住房保障體系建立上的缺位，沒(méi)有分清市場(chǎng)與非市場(chǎng)的責(zé)任，結(jié)果被市場(chǎng)和輿論拖著鼻子走，不得不錯(cuò)位的將更多的精力放在解決市場(chǎng)中的問(wèn)題上，本末倒置，而出現(xiàn)了今天所面臨的莫名其妙。
完整的住房供給體系應(yīng)是中等偏上收入的家庭完全有能力靠市場(chǎng)化的方式解決住房問(wèn)題，這部分人應(yīng)占到城鎮(zhèn)總數(shù)的70%以上(除收入之外，原有的公房福利分配也是住房，并且是置換住房的資產(chǎn)與收入)；中等偏低收入的家庭應(yīng)用貼息、貼租的方式由政府輔助他們?cè)谏唐贩渴袌?chǎng)中解決購(gòu)買與租賃住房，這部分家庭約為10—15%；低收入家庭用購(gòu)買或租賃政府磚頭補(bǔ)貼政策建立的住房，最低收入家庭用補(bǔ)貼或租賃廉租房的方式解決住房問(wèn)題；特別困難的家庭用政府救濟(jì)的方式解決住房問(wèn)題。如有住房社會(huì)保障的立法，自然就要堵住那些漏洞，而讓政府的錢用在該用的地方。
五、市場(chǎng)化之后的市場(chǎng)
當(dāng)1998年住房貨幣化改革之后，雖然還有實(shí)物分配的政策滯后性，真正的實(shí)物住房分配的最后一頓晚餐實(shí)際在2000年4月才結(jié)束，但自1999年之后市場(chǎng)開始發(fā)生了重大的變化。
1)非國(guó)有投資迅速的向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，國(guó)有投資的比重從1998年的33%在五年時(shí)間內(nèi)下降到了2004年的11%。商品房的建房比重從1990年的20.4%平均每年增長(zhǎng)1%到1998年的29.7%，迅速上升到2003年的58.6%，每年以平均5.78個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，是1998年之前的5-6陪的增長(zhǎng)速度。形成了由基本建設(shè)方式的建房向市場(chǎng)化投資的建房轉(zhuǎn)化和投資替代。投資方式、生產(chǎn)方式與消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)換恰恰是市場(chǎng)化的基本特征。
2)1998年之后個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)中的主要消費(fèi)群體，城鎮(zhèn)個(gè)人購(gòu)買商品房占全部商品房銷售面積的比重由64%上升到2003年的85.2%，其中個(gè)人購(gòu)買商品房住宅的比重則迅速上升到96.4%，消費(fèi)行為理性的城鎮(zhèn)居民個(gè)人已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)性的消費(fèi)主體。
3)住宅商品化建設(shè)投資高速增長(zhǎng)。1998—2003年之間全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年平均增長(zhǎng)13.1%，但房地產(chǎn)業(yè)住宅投資平均增長(zhǎng)則為26.6%，超過(guò)住宅平均投資的一倍，并且房地產(chǎn)開發(fā)中的住宅投資比重占城鎮(zhèn)住宅建設(shè)總投資的比重從48.3%上升到84.9%，五年中上升了36.6個(gè)百分點(diǎn)。
4)商品化住宅竣工面積高速增長(zhǎng)。1990—2003年全社會(huì)住宅竣工面積年平均增長(zhǎng)僅為3.2%，仍保持較低的增長(zhǎng)水平，城鎮(zhèn)住宅竣工面積年平均增長(zhǎng)僅為9.3%，也低于同期GDP增長(zhǎng)平均值。但1998年之后房地產(chǎn)業(yè)住宅竣工面積高速增長(zhǎng)，1990—2003年平均增長(zhǎng)18.55，且主要集中于1998年之后的增長(zhǎng)。
5)銀行個(gè)人住房抵押消費(fèi)信貸高速增長(zhǎng)。1991年之后，國(guó)家與銀行陸續(xù)出臺(tái)了大量支持個(gè)人消費(fèi)信貸的相關(guān)法律與規(guī)定。同時(shí)政府出臺(tái)了大量對(duì)住房消費(fèi)減免稅費(fèi)的支持，降低了交易成本，促進(jìn)了交易的放量，因此個(gè)人消費(fèi)信貸出現(xiàn)了急速的高增長(zhǎng)。從1998年的426.2億元上升到2003年的11779.7億元，以平均每年27倍的高速增長(zhǎng)。個(gè)人住房信貸占信貸投資總額的比重從1998年的0.55上升到2003年的7.4%，2004年繼續(xù)增長(zhǎng)，活躍市場(chǎng)的同時(shí)也降低了銀行的不良貸款率。
6)雖然國(guó)家實(shí)行了減免稅的優(yōu)惠政策，但由于市場(chǎng)化的交易量增加，基本建設(shè)的無(wú)稅分配變成了商品房的有稅生產(chǎn)和有稅交易，因此稅收不但沒(méi)有減收反而高速增長(zhǎng)。特別是房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)和商品交易，有了住房的同時(shí)也拉動(dòng)和刺激了購(gòu)房者裝修、家具、購(gòu)置大件商品消費(fèi)，甚至汽車消費(fèi)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)活躍了相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展，增加了生產(chǎn)與消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅收增長(zhǎng)，連續(xù)多年稅收和財(cái)政收入增長(zhǎng)保持高速和高增長(zhǎng)率。
7)市場(chǎng)化結(jié)束了換房的歷史，讓房改房和商品房可以在市場(chǎng)中重復(fù)的再次流通，讓住房從單位所有維持生存的棲宿之地變成了個(gè)人的家庭財(cái)產(chǎn)，一種可以流通變現(xiàn)、變換的物，不再是束縛人流動(dòng)的威脅，而是服從于人的必要流動(dòng)的附屬條件。從發(fā)達(dá)國(guó)家二手房交易量大于一手房交易量的5—7倍的情況推導(dǎo)，中國(guó)尚處于總量不足的高速建設(shè)階段，二手房恰恰是住房升級(jí)置換的基礎(chǔ)條件，因此二手房必須在市場(chǎng)化的推動(dòng)中高速發(fā)展。1998年之后可以看見(jiàn)中介公司如雨后春筍大量出現(xiàn)，二手房交易量從零開始高速的增長(zhǎng)，促進(jìn)了存量住房的流動(dòng)，部分地區(qū)的二手房交易量(套)已大于一手房市場(chǎng)，大部分發(fā)達(dá)城市的二手房交易量每年保持30%以上的增速。二手房交易已成為改善居民住房與消費(fèi)的重要途徑。
8)由于市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)換，不斷的擴(kuò)大了生產(chǎn)能力、擴(kuò)大了建設(shè)就業(yè)，同時(shí)后期的物業(yè)管理市場(chǎng)化也安排了大量的就業(yè)，市場(chǎng)的交易同時(shí)拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，市場(chǎng)化解決了大量的就業(yè)。辦公與商業(yè)房屋的市場(chǎng)化更為中小私企和非公經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件，因此而安排和解決的經(jīng)營(yíng)與就業(yè)條件就更寬廣了。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的過(guò)程中已引起了整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，引起了經(jīng)濟(jì)制度的變化。
但同時(shí)也因此而帶來(lái)了投資的過(guò)快增長(zhǎng)和煤、油、電、運(yùn)等能源的緊張。然而投資的調(diào)節(jié)是市場(chǎng)化的資源調(diào)節(jié)的必然結(jié)果，而能源的進(jìn)展則是非市場(chǎng)的制約結(jié)果。在中國(guó)尚未完全市場(chǎng)化的階段，要解決的恰恰是改革非市場(chǎng)化的壟斷部分，而決不是限制已推進(jìn)的市場(chǎng)化改革進(jìn)程去適應(yīng)于非市場(chǎng)化的能源市場(chǎng)。不能本末倒置的讓市場(chǎng)化進(jìn)程的成果倒退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制之中。
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